Проблема содержания муниципального жилищного фонда

А есть ли у муниципальных образований жилищный фонд, который они считали бы своим? Многоквартирных домов (МКД), за состояние которых органы местного самоуправления (МСУ) готовы были бы нести ответственность, не существует: своим они числят только неприватизированное жилье.

Трудно сказать, довольно ли все население России итогами реформы ЖКХ, а вот пользователей социальной сети эти итоги не устраивают. Вот как они ответили на соответствующий вопрос автора этих строк. 1765 человек или 83% участников состоявшегося опроса заявили, что их итоги реформы не устраивают категорически; 180 человек или 9%, что итоги могли бы быть получше; и еще 172 человека или 8% итоги реформы посчитали хорошими. Всего в голосовании приняло участие 2117 человек.

А я для опроса использовал один только факт. Это прекращение государственного строительства жилья. Якобы из-за отсутствия средств. Есть, однако, и более значимые проблемы. Это, например, жизнеобеспечение населения, проживающего в МКД. Не ясно, правда, кто должен нести ответственность за состояние этих домов.

Проблемой содержания МКД, как считает эксперт Евгений Каштанов, мы обязаны государству. В советское время оно разработало такую жилищную политику, в соответствии с которой финансирование и строительства, и содержания жилищного фонда возлагалось на госбюджет. Но после перестройки этот фонд государство передало муниципальным образованиям. В этом нетрудно убедиться, ознакомившись с приложением 3 постановления Верховного Совета РФ N3020-1 от 27 декабря 1991 года. Однако органы МСУ полученный у государства жилищный населению не передавали, ограничившись приватизацией отдельных жилых помещений.

Тем не менее, законодатель бремя содержания МКД и, соответственно, ответственность за его состояние возложил на собственников отдельных жилых и нежилых помещений (в дальнейшем для краткости «собственники»). И полностью проигнорировал то, на мой взгляд, совершенно очевидное, обстоятельство, что в основной своей массе собственники не обладают ни должной квалификацией, ни средствами, необходимыми для надлежащего содержания МКД.

Согласно ст. 210 ГК РФ содержанием имущества обременяется его собственник. И если, к примеру, автор этих строк свою квартиру приобрел путем приватизации, то никто, кроме него самого, не обязан поддерживать ее в приемлемом для проживания состоянии. А почему я – собственник отдельного жилого помещения должен нести бремя содержания МКД, в котором расположена моя квартира?

Да, эта квартира является частью МКД, содержанием которого на непонятном мне основании озаботилась местная управляющая компания (зарегистрирована в организационно-правовой форме «ООО»). Более того, она, эта УК, невзирая на отсутствие каких-либо гражданско-правовых отношений со мной, регулярно присылает счета на оплату различных услуг. В том числе таких, в которых я ни малейшей нужды не испытываю.

Таковы, например, общедомовые нужды (ОДН). Но ведь дом как объект представляет целенаправленную систему, а такие системы никаких нужд не испытывают. И почему ОДН владельца дома должны беспокоить собственников отдельных жилых и нежилых помещений?

На кого же, если не на органы МСУ, следует возложить ответственность за состояние МКД и жилищного фонда муниципального образования в целом?!?

К сожалению, в Законе о МСУ от 06.10.2003 N 131-ФЗ (действует редакция от 14.10.2014 г.) ответственности органов МСУ и их должностных лиц посвящена только одна – отсылочная – ст. 76. Согласно этой норме ответственность названных органов наступает в порядке, установленном федеральными законами. Но и в них мне не удалось обнаружить норму, которая регулировала бы упомянутую ответственность. Уж не потому ли, что такой ответственности не существует?

Другой эксперт – Надежда Вагина напоминает: МКД – это достаточно сложное инженерное сооружение. А это значит, что управление этим сооружением предполагает выполнение федеральных законов, регулирующих технические регламенты безопасной эксплуатации взрывопожароопасных объектов. Очевидно, что контролировать выполнение этих законов должны Ростехнадзор и Госжилинспкция. Но кого эти органы должны наказывать за ненадлежащее состояние МКД и его оборудования, например, газового?

Я уже рассказывал о ЧП, случившемся с моими соседками сверху: 34-х летняя Марина и ее 10-и летняя дочь Ксения насмерть угорели от газа. И никто за это ответственности не понес и, в том числе, уголовной – за гибель двоих человек. Результаты проверки мне неизвестны, однако могу предположить, что ЧП было обусловлено неисправностью или дымохода, или вентиляции. И поскольку и то, и другое относится к так называемому «общему имуществу», то к ответственности за ЧП следовало привлечь собственников названного имущества. А ими, следуя логике законодателя, нужно признать собственников квартир в нашей пятиэтажной хрущобе. Соответственно, органам МСУ Казани беспокоиться здесь не о чем.

Насколько же нормы законодательства, устанавливающие ответственность за состояние МКД (если только они, эти нормы, существуют), соответствуют Постановлению Верховного совета РФ от 27 декабря 1991 года №3020-1? Ведь именно этим Постановлением орган высшей российской власти отнес государственный жилищный фонд к объектам муниципальной собственности, уточнив их состав Приложением №3. В том числе – объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов. Жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации). Здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам. Встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Понимают ли депутаты ГД РФ, что декларативная по своей сути ст. 36 ЖК РФ противоречит названному Постановлению? И что согласно этой статье так называемое «общее имущество» (весь МКД за исключением жилых и нежилых помещений, у которых, заметим, есть отдельные собственники) принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.

Аналогичная норма имеется в ст. 290 ГК РФ. Согласно этой норме собственникам принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Обе эти статьи противоречат упомянутому постановлению ВС РФ. И, что гораздо хуже, - экономической теории. А она гласит, что отчуждение имущества одним собственником должно предшествовать его присвоению другим собственником. И что сделка отчуждения/присвоения имущества должна происходить на условиях, определяемых соглашением сторон. А по закону такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации. И, прежде всего, это касается сделок с жильем.

Как нам, собственникам, быть с «общим имуществом», - поинтересовался автор этих строк у председателя Комитета ГД РФ по вопросам ЖКХ и жилищной политики Галины Хованской, организовав соответствующее коллективное обращение. Проигнорировать такое обращение г-жа Хованская не смогла, поэтому ответила. Но сослалась на некое постановление Высшего Арбитражного суда РФ, который что-то там разъясняет про общее имущество. Да, суд, принимая то или иное решение, должен руководствоваться тем. Что установили другие суды, но в первую очередь они должны основываться на законах.

Коллега Вагина предложила достаточно простой способ накопления средств, необходимых для содержания МКД. Это пропорциональный (площади) налог на имущество, которое представляют жилые и нежилые помещения в МКД. Таким налогом г-жа Вагина предлагает облагать собственников помещений в МКД, расположенных на территории соответствующего муниципального образования.

Как считает председатель Комитета ЖКХ казанского исполкома Искандер Гиниятуллин, органы МСУ должны иметь предусмотренную законом возможность участвовать в управлении МКД. Но выбирать способ управления «своим» домом, по его мнению, должны собственники. В том числе домохозяйки, врачи, дворники, учителя и прочий народ, в основной своей массе никак не ориентирующийся в специфике домоуправления. Так, не распространить ли эту идею, например, на здравоохранение? И пусть пациенты, а не хирурги, принимают решение о той или иной операции, самостоятельно выбирая способ ее проведения?

Думаю, что права и обязанности собственников все же следует ограничить принадлежащими им помещениями, а ответственность за состояние МКД в целом возложить на органы МСУ. А вот какой вопрос я задал в свое время главе администрации Ново-Савиновского района Казани Тимуру Алибаеву – в то время коллеге по Общественному совету при исполкоме Казани: понесет ли он ответственность за гибель людей и разрушение МКД на территории подведомственного ему района, если в этом МКД произойдет ЧП, например, взрыв бытового газа?

Правильный ответ на этот вопрос, если случится такое ЧП, даст суд. Однако не ясно, на какую норму он будет опираться. Если на Постановление ВС РФ от 27 декабря 1991 года №3020-1, то ответственность возложит на должностных лиц органов МСУ, что, на мой взгляд, будет справедливо. Если же на ст. 36 ЖК РФ или ст. 290 ГК РФ, то – на собственников, что, возможно, и будет законно, но едва ли – справедливо.

Законодателю пора, наконец, определиться с ответственностью органов МСУ по вопросам, касающимся состояния жилья. Пока же, он, следуя логике перестройки, такую ответственность переложил на собственников. Тем самым освободив органы МСУ и от ответственности за жизнеобеспечение населения.

Собственники сами должны решать вопрос финансирования капитального ремонта, - считает глава региона с труднопроизносимым наименованием Башҡортостан Республикаhы Рустэм Хамитов. Он считает, что помещения в МКД в основном приватизированы, поэтому фактически они, эти дома, являются коллективной собственностью. А это значит, что граждане, проживающие в МКД – колхозах, ремонтировать их должны сами. Тем более что у республиканской власти на это денег почти нет. Если же выделять деньги на ремонт жилых домов, - говорит г-н Хамитов, - не на что будет строить больницы, школы и все остальное. Господин Хамитов констатирует, что капитальный ремонт требует значительных средств, поэтому и был создан Региональный оператор по проведению такого ремонта. Он и должен аккумулировать (недобровольные? – Е. А.) взносы граждан.

На мой взгляд, законодателю пора, наконец, определиться с ответственностью органов МСУ вообще и, в частности, по вопросам жизнеобеспечения населения, проживающего в МКД. Понятно, что, разрабатывая концепцию нового Жилищного Кодекса, ответственность за состояние МКД законодатель возложил на колхозы, создаваемые собственниками помещений. Освободив органы МСУ от ответственности за жизнеобеспечение населения. Но, как известно, колхоз – дело добровольное…

Государственной Думе РФ следует позаботиться об устранении противоречия между Постановлением ВС РФ от 27 декабря 1991 года №3020-1, с одной стороны, и ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, с другой. И подумать о государственной политике России, коль скоро она предопределяет негодную жилищную политику. Боюсь, однако, что ни о чем таком ГД РФ думать не станет, потому заботится она в основном о благополучии правящего класса. А его вполне устраивает то, что есть. И ничуть не интересует судьба «единственного источника» российской власти.