О чём говорят исследования Wildberries и кто будет строить жильё в регионах

Исследования одного из российских онлайн-ретейлеров Wildberries показали в октябре трехкратный рост спроса на товары для ремонта и благоустройства дома по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как отмечается в исследовании, динамичнее всего рос спрос на строительные инструменты, в 10,5 раза год к году, и сантехнику — в пять раз. Высокую динамику спроса на указанные товары в компании связывают с ростом продаж квартир в рамках льготной ипотечной программы, на что могут указывать данные о большей активности москвичей, за счет которых продажи таких стройтоваров, как строительные смеси, краски, клеи и т.п., увеличились в натуральном выражении в 49 раз. Кроме того, жители Московского региона в шесть раз чаще приобретали такие строительные инструменты, как дрели, молотки, шпатели и стамески, в три раза больше было приобретено товаров для домашнего благоустройства — мебели и предметов интерьера, штор и домашнего текстиля. Неудивительно, что аналогичным образом выглядит статистика в другом регионе страны — Санкт-Петербурге, где рост продаж в указанном сегменте произошел в 13 раз. Интересно, что в десять раз выросла динамика продаж в Краснодарском крае, где летом и осенью также был зафиксирован рост спроса на жилую недвижимость. В свою очередь напомним о статистике исследования, недавно опубликованного компанией «Бест-Новострой», о том, что около 40% покупателей недвижимости в московских новостройках в качестве основного капитала используют средства, полученные от продажи вторичной квартиры, и эта доля будет увеличиваться, поскольку платежеспособный спрос ограничен, а квартирный вопрос остается одним из самых актуальных. По мнению представителя указанной компании, сочетание программы трейд-ин с ипотекой стало востребованным для покупки нового жилья. Суммы жилищных кредитов в таких сделках невелики, поэтому ежемесячный платеж для заемщика менее обременителен.

Действительно, льготная ипотека подстегнула рынок новостроек к росту продаж, но вместе с тем в активное движение пришел и рынок вторичной недвижимости. Поэтому приведенные онлайн-ретейлером данные могут отражать рост спроса на товары, используемые для ремонта и благоустройства не только квартир в новостройках, но и вторичного жилья, а в случае с Краснодарским краем еще и индивидуального жилья. В то же время рост спроса на сантехнику, если его увязывать с обустройством квартир в новостройках, может демонстрировать низкий уровень базовой комплектации при сдаче в эксплуатацию такого жилья. Несмотря на то, что государственные строительные нормы (ГСН) предусматривают некую базовую комплектацию и минимальную отделку новостройки, но тем не менее, имея довольно общий характер, эти нормы предоставляют возможность застройщику варьировать ими, как правило, в пользу экономии на таких вот мелочах. Правда, справедливости ради нужно отметить, что покупатели квартир в новостройках чаще предпочитают выбирать самостоятельно сантехнику, чем доверяться выбору застройщика. Но оттого квартиры дешевле не становятся. Наоборот, на рынке новостроек отмечается рост цен квадратных метров. Продление льготной ипотечной программы, вероятнее всего, будет стимулировать продолжение данного тренда. Только если темпы строительства не увеличатся!

Отметим, что, несмотря на позитивность ключевых показателей данных исследований вышеуказанных компаний, они не отражают статистики по большей части регионов — практически всей страны, что, как мы сказали выше, вовсе неудивительно. Так как значительный рост доли выданных ипотечных кредитов с момента реализации льготной программы отмечался только лишь в нескольких регионах — Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, что лишний раз дает повод к разговорам о том, что спрос на ипотеку, несмотря на продление программы, ограничивается и доходами граждан, и возможностями застройщиков. А тот спрос, что существует в трех, так сказать, богатых регионах по большей части, если исходить из статистики компании «Бест-Новострой» — это 60%, связан с инвестиционной составляющей на фоне снижения привлекательности депозитных ставок. Долго подобная привлекательность априори просуществовать не сможет. Рано или поздно, скорее рано, застройщики столкнутся с необходимостью снижения маржинальности своего бизнеса и, возможно, пересмотра своих стратегий в пользу развития в регионах.

К слову, 17 сентября Сбербанк провел онлайн-конференцию «Время изменений: фокус на онлайн-сервисы и господдержку», в рамках которой топ-менеджеры Сбербанка, руководители государственных органов и компаний-застройщиков обменялись мнениями о текущем состоянии и перспективах рынка жилой недвижимости. В частности, участники панельной дискуссии «Бизнес и власть: что нужно для развития отрасли сегодня», как сообщается на портале «Сбер Про Медиа», обсуждали меры господдержки застройщиков в период пандемии и новые инструменты финансирования. Казалось бы, удивительно, что именно, Сбербанк, а никакой другой финансовый институт решил поднять тему развития рынка жилья в России. Но в самом банке, судя по заявлению зампредправления организации Анатолия Попова, ничего удивительного в этом не находят, наоборот, по словам Попова, крупнейший банк страны считает своей обязанностью и даже миссией принимать активное участие как в разработке законодательных инициатив в отрасли жилой недвижимости, так и внимательно следить за их реализацией, потому как жильё — одна из основ социальной стабильности государства, и именно на долю Сбербанка приходится 2/3 рынка заключённых договоров на проектное финансирование с применением механизма эскроу-счетов. Так вот, в рамках панельной дискуссии заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин отмечал, что в регионах России есть проекты, которые достойны получить проектное финансирование, но имеют низкую рентабельность!

«Скоро начнет действовать еще один механизм поддержки застройщиков — это субсидирование ставки для низкомаржинальных проектов при получении проектного финансирования, в которых рентабельность не превышает 15%. Нормативно-правовая база уже сформирована, правительство перераспределяет бюджетные средства на эту программу. Готовили мы ее совместно с ЦБ РФ, со Сбербанком России. Количество средств в программе, конечно, пока не сможет охватить абсолютно все низкомаржинальные проекты, но, надеюсь, первые результаты покажут необходимость и пользу этой меры поддержки», — цитирует ИА REGNUM заявление замглавы федерального Минстроя.

В свою очередь председатель совета директоров группы «Аквилон», входящей в топ-20 российских девелоперов, Александр Фролов отмечал, что участники рынка рассчитывают, что государство предпримет новые меры поддержки застройщиков. Прежде всего, это касается механизма кредитования через проектное финансирование. По словам Фролова, есть предложение отменить ограничение по льготной ставке кредитования застройщиков, ведь при проектном финансировании она применяется только до суммы 2 млрд рублей. Региональное законодательство по инвестиционным проектам в сфере строительства и муниципальные программы развития застроенных территорий, как отмечал представитель крупнейшей строительной компании, позволяют малому и среднему бизнесу участвовать в проектах с большими бюджетами. Поэтому было бы правильным увеличить сумму проектного финансирования с сохранением размера льготной ставки. Кроме того, Фролов подчеркнул, что следует пересмотреть требование банков о поручительстве конечных бенефициаров, предусмотренное в механизме проектного финансирования, ведь собственник и так отдает в залог долю в уставном капитале застройщика, а также права на земельный участок.

Судя по всему, если за дело, то есть за жилищное строительство взялся Сбербанк, то вряд ли малому бизнесу останется место на этом рынке в регионах. Собственно, предлагаемые застройщиками меры по расширению господдержки как раз могут говорить и о том, что они уже задумались о пересмотре собственных стратегий развития, и о том, что они хотели бы повысить привлекательность, так сказать, низкомаржинальных проектов. Но, возможно, иначе приступить к более активному строительству и обновлению жилья в регионах и не получится.