Зачем нужна такая ипотека: деньги — застройщикам, а нагрузка — заёмщикам?

Российские власти задумались над продлением льготной ипотечной программы. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, программа под 6,5% годовых на весь срок кредита для покупки нового жилья комфорт-класса, запущенная в апреле и действующая до 1 ноября, оказалась успешной, позволив россиянам приобрести жилье и вместе с тем привлечь в отрасль 500 миллиардов рублей. Ипотека — не единственный стимулирующий развитие строительной отрасли инструмент. Напомним, что и материнский капитал можно использовать в счет покупки жилья. Однако, заметим, по мере оказываемой государством поддержки россиян, аппетит застройщиков растет. Нет в этой отрасли, как мы знаем, развивающейся исключительно на внутреннем рынке и, соответственно, не зависящей от внешнеполитических событий, объективных причин для роста цен на жилье, кроме роста спроса. Как раз ипотека и, возможно, также снижение ставок по депозитам и стимулируют этот спрос. Есть еще социальная ипотека для отдельных категорий россиян, когда уполномоченные государственные институты покупают жилье у застройщиков, а граждане потом выплачивают проценты, что также создает стабильный спрос на жилье. Возможно, «игра» застройщиков со спросом и породила рост цен на жилье.

В то время как многие эксперты и российские власти переживали за строительную отрасль, как одну из главных локомотивов экономики, который на фоне пандемии может потерпеть убытки, потянув за собой проседание экономических показателей смежных отраслей со всеми вытекающими отсюда последствиями, тем самым вызвав массу социально-экономических проблем, в результате чего, вероятно, и появилась льготная ипотека, застройщики решили воспользоваться ситуацией, что явно вызывает негативные эмоции и вопрос: «а, стоит ли в принципе дальше стимулировать отрасль, может пусть развивается по законам рынка, тем более, сейчас и ключевая ставка низкая и платежеспособный спрос тоже низкий, а значит, банкиры вполне способны предложить низкие кредитные ипотечные ставки, что может быть позволит вернуть строителей «с небес на землю»?». Как отмечали на днях аналитики «Сбербанка», стоимость квартир в новостройках уже «перегрета» — цены на первичном рынке растут в два раза быстрее. Застройщики, опрошенные, изданием «Известия», прогнозируют до конца года подорожание таких квартир на 12−15%. Предположим, оценка «Сбербанка» может являться завышенной либо предвзятой, особенно, если вспомнить письмо Ассоциации Банков России, направленное в адрес Минфина РФ в августе текущего года, с предложением изменить формулу расчета компенсаций, чтобы сделать льготную ипотечную программу «не только выгодной для потребителей, но и более интересной для банков», так как после снижения ключевой ставки ЦБ, на тот момент размер которой составлял 4,5%, компенсации банкам снизились вдвое, и даже субсидирование ипотечной ставки не позволяет им выдавать кредиты с выгодой для себя. То есть банковское сообщество сетовало, что прибыли от данной льготной ипотечной программы они практически не видят. Собственно, поэтому оценка экспертов, входящих в банк сервисов, и может оказаться предвзятой, так как, судя по всему, рост цен на недвижимость, увеличивающая прибыль застройщиков, может вызывать досаду у банкиров. К предвзятым можно, предположим, отнести и прогнозы отдельных застройщиков: далеко не лидеров отрасли можно заподозрить в желании ограничить дальнейшее развитие ипотечной программы по принципу «сам не ем и другому не дам». Однако разговоры о том, что ипотека, стимулируя спрос, влечет рост цен на первичную недвижимость, также подогревая и продажи на вторичном рынке, возникают не впервые. Эксперты говорили о данном факторе и раньше, еще до снижения ипотечной ставки по программе до 6,5%, как и до снижения ключевой ставки, и говорили об этом не банкиры и не застройщики, имеющие небольшие доли на строительном рынке. То есть данный фактор имеет место быть. При этом удивительно, что, несмотря на его существование, ответственные за строительную отрасль чиновники так и не удосужились до сих пор разобраться в проблеме, пролить свет на нее, выяснить, чем же вызван рост цен на новостройки — желанием застройщиков лишний раз подзаработать, ростом нагрузки на строительную отрасль за счет появления банковского механизма эскроу-счетов, а быть может — наличием коррупционной составляющей, так сказать, чиновничьей заинтересованности, мягче выражаясь — наличием до сих пор административных процедур для застройщиков, отмена которых не вызывает угроз для безопасности возводимых объектов, но нежелание их пересмотра нагружает стоимость новостроек. Сложно поверить, что чиновники не способны поставить на место так сказать зарвавшихся застройщиков, на фоне предоставления государством мер поддержки, которые стимулируют отрасль, повышающих цены на жилье. Думается, при большом желании, чиновники способны найти решение проблемы, связанные с ростом цен, особенно сегодня, когда по большому счету без госпомощи часть населения не способна купить жилье и строительному бизнесу некуда расти. Возможно, не проливают чиновники свет на эту проблему, потому как за ситуацией может стоять как раз коррупционный фактор. Мы помним, как Владимир Путин требовал сократить административные процедуры для строительной отрасли, не несущие угрозы безопасности объектов, говоря о том, что снижение такой нагрузки позволит снизить конечную стоимость жилья. Уполномоченные органы тогда поспешили отчитаться в проделанной работе. И что мы видим? Эксперты снова говорят о росте цен на новостройки, а чиновники хотят продлить ипотеку: даже гендиректор госкорпорации «Дом.рф» Виталий Мутко, еще недавно приводящий конкретные цифры доли населения страны, не способной воспользоваться ипотекой, теперь на своей странице в Instagram написал, что «сегодня количество заявок на льготный ипотечный кредит превысило полмиллиона — банки получили 501 тыс. заявлений», отметив также, что сегодня выдано более 134 тысяч кредитов на 362,4 млрд рублей, тем самым, возможно, демонстрируя дальнейший потенциал данного рынка, что как бы в унисон звучит заявлению Марата Хуснуллина о раздумывании над вопросом по продлению льготной программы.

Безусловно, льготные ипотечные кредиты необходимы россиянам как один из немногих вариантов решения жилищных проблем. Государство ставит цель обеспечить россиян доступным жильем, так как это решит не только саму по себе проблему, но и вероятно, снизит социальную напряженность и привяжет людей к собственному дому, к России, чтобы не вынуждать людей кочевать по странам и весям в поисках лучшей жизни, ведь решение демографической проблемы никто не отменял, на повестке страны она одна из самых главных. Но, похоже, что интересы граждан страны, у ряда чиновников, стоят на последнем месте. Давайте продлим льготную ипотеку, ведь она позволит решить чиновникам поставленные в соответствующем нацпроекте цели — построить необходимое количество квадратных метров. Но позволит ли, вот в чем вопрос. Если рост цен на жилье будет продолжаться, то на фоне существующих доходов граждан, и льготная ипотечная ставка перестанет на каком-то этапе работать! Не разобравшись с первопричиной роста цен на новостройки, чиновники лишь израсходуют государственные деньги, обеспечив прибылью каких-то участников рынка, но главной цели — обеспечить доступным жильем граждан, могут не достигнуть, а значит, такое расходование средств может быть признано неэффективным!

Сейчас идет речь о разработке льготных ипотечных программ на покупку частных домов под 6,5−7,5% годовых, о чем сообщало издание «Известия». И это здорово. Судя по статистике, рынок индивидуального жилья развивается гораздо в больших объемах. Жители регионов предпочитают частные домовладения. Для многодетных семей такое жилье может стать лучшим решением, нежели жизнь в квартире. Тем более в России, достаточно земельных площадей для возведения индивидуального жилья. Но не повлечет ли данная льготная ипотечная программа рост стоимости и частных домовладений и земельных участков, тем самым лишив многих россиян одного из наиболее доступных вариантов улучшения своих жилищных условий? Твердой уверенности в том, что не возникнет роста цен на частные домовладения, нет. Хотя планируемая масштабная реновация по всей России, по сути, должна увеличить объемы рынка жилья, тем самым нивелируя подобные угрозы: жилья должно стать больше, а повышенное предложение должно повлечь снижение цен. Однако так пишут в учебниках про рыночную экономику. Бизнес же, как и народная смекалистость, как только чует деньги, тут же пытается лишний раз подзаработать: как сообщала на днях «Российская газета» со ссылкой на данные одного из риэлтерских агентств, за последний год, с сентября по сентябрь, цены на квадратный метр жилья в домах, включенных в столичную программу реновации, выросли на 11,1%. «Жилье под снос стоит дешевле аналогичных квартир в пятиэтажках, не затронутых реновацией, однако ценовая разница между ними постепенно сокращается. Сейчас цена 1 квадратного метра квартир в реновируемых домах в среднем лишь на 1 процент ниже, чем в обычных «хрущевках», — рассказали эксперты агентства, добавив, что если до объявления программы реновации квартиры в «хрущевках» считались наименее ликвидными, то сейчас покупка такого жилья зачастую расценивается как удачная инвестиция в будущее. Так что не факт, что сработает рыночный механизм, предполагающий в результате роста предложения на рынке жилья снижение цен на недвижимость, что вероятно снизит доступность жилья для тех россиян, кто не причастен к таким спекулятивным механизмам. Совершенно очевидно, что наряду с разработкой льготных ипотечных программ необходимы регулятивные меры на рынке в целом. И, судя по всему, на сегодняшний день их явно недостаточно!