Какие факторы давят на стоимость жилья в России

На стоимость и спрос жилой недвижимости в России давит несколько факторов, заявил REX финансовый аналитик маркетплейса "Финмир" Сергей Чеврычкин.

В России спрос на новостройки в январе 2023 по сравнению с декабрем 2022 упал на 32%, а по сравнению с январем прошлого года на 60%. По данным «Авито Недвижимости», в январе-феврале 2023-го квартирами в новых домах интересовались на 35,9% меньше граждан, чем год назад, а вторичным жильем на 10%.

Опасаясь роста просроченной задолженности в связи с высокой долговой нагрузкой заемщиков, с мая 2023 года Центробанк РФ ужесточит для банков правила выдачи ипотеки на новостройки.

По данным регулятора, излишне закредитованными являются 44% заемщиков, оформивших ипотеку в октябре–декабре 2022 года, которые тратят на кредиты свыше 80% своего дохода.

Также ЦБ РФ планирует обязать банки применять надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на новостройки, в том числе тем, квартиры в которых приобретаются в течение года после ввода дома в эксплуатацию.

Регулятор считает основным драйвером роста жилья совместные программы банков и застройщиков, которые увеличили разрыв в ценах с вторичным рынком.

По данным ЦБ РФ, в декабре 2022 года объём ипотечных кредитов был рекордно большим — 696,6 млрд руб. (рост на 48,1% к ноябрю). Рост объема ипотеки в конце года является сезонный трендом, но в 2022 году он был более выраженным.

В последние годы ипотека увеличивалась в среднем в декабре на 20,5% в целом и на 16,1% в по новостройкам в рамках ДДУ, а в 2022 году соответственно 36,8% и 65,3%.

Для ипотечных заемщиков рост стоимости жилья увеличивает риски потери первоначального взноса (в случае отсутствия возможности выплатить кредит) и остаться должным по банку, потому что вырученных средств может быть недостаточно для погашения ипотеки.

В среднесрочном горизонте, перечисленные инициативы регулятора будут давить на стоимость жилья в России, что, вероятнее, всего снизит продажи и маржинальность у девелоперов.

Вместе с тем, в долгосрочной перспективе низкие цены позволят увеличить доступность жилья и восстановить спрос на рынке недвижимости в России.

Как сообщает REX, в России с начала 2023 года спрос на приобретение жилья как строящегося, так и готового сократился более чем на треть.