Ипотека ИЖС: кредитный механизм и готовность бизнеса

На заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил, что правительством по поручению Владимира Путина подготовлены инструменты поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которые предлагается реализовать в рамках инициативы «Мой частный дом». Как отметил вице-премьер, ИЖС — это одна из ключевых точек роста строительства жилья. Заметим, особенно в регионах этот вид возводимого жилья своими объемами всегда значительно дополнял общий показатель по вводу жилья в целом по России. К слову, и сейчас по-прежнему в приведенных Маратом Хуснуллиным последних опросах более половины респондентов хотят приобрести частный дом. Однако более активное развитие рынка ИЖС до сих пор тормозил доступ к кредитным ресурсам, точнее, отсутствие цельного ипотечного кредитного продукта. Причина известна — невозможность предоставить банку залог. В последнее время этот вопрос активно поднимался, что в том числе обозначило и новую для рынка тему — возведение типовых проектов на рынке ИЖС. Но для того, чтобы и та, и другая темы пошли в развитие, требуется решить несколько задач. По словам Марата Хуснуллина, «необходимо максимально обеспечить предоставление земли и оформление прав на построенные объекты». Для этого требуется проработать нормативную базу: внесение изменений в нормативные документы, как подчеркнул вице-премьер, планируется закончить не позднее первого полугодия 2022 года. Между тем строительство индивидуального жилья всегда упиралось и упирается в инженерные коммуникации. Поэтому к вопросу развития рынка ИЖС решено подойти системно: планируется упростить и упорядочить процедуру подключения к инженерным сетям, совместно с регионами ведётся работа по синхронизации инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций.

Что касается обеспечения рынка кредитными ресурсами, то, собственно, именно такой порядок действий, как межевание участков и их оценка, выступает предваряющим создание механизма кредитования на рынке ИЖС. То есть очевидно, что земельные участки, судя по согласованной правительством с Центробанком схеме, будут являться залоговой базой, в том числе применительно к льготным ипотечным продуктам. И подобный механизм может появиться уже к концу года.

«Мы с Эльвирой Сахипзадовной несколько раз проводили совещания, у нас пакет документов подготовлен, постараемся до конца года уже выпустить», — заявил Марат Хуснуллин.

«Да, это приоритетная задача, нам действительно нужен такой продукт. Сейчас пока узкое место — это выделение земельных участков и, главное, внедрение реестра типовых проектов, потому что банкам легче будет выдавать продукт, если это будут типовые проекты, это сократит издержки на анализ такого рода проектов. Над этим мы тесно работаем. Но действительно, индивидуальное жилищное строительство, на наш взгляд, требует спецификации этих продуктов и работы с банками. Банки в целом готовы работать. Им вообще ипотека интересна, и, конечно, это будет новый продукт и расширение бизнеса для них», — ответила глава Банка России Эльвира Набиуллина на вопрос Владимира Путина о том, как Центробанк оценивает возможности, озвученные вице-премьером.

Однако, что касается сроков появления ипотечного продукта для ИЖС и его масштабирования, глава Центробанка заметила, что сам продукт будет создан, но для его масштабирования всё-таки нужно больше времени.

«Продукт мы сделаем. Для того чтобы он пошел и массово, конечно, нужно, наверное, гораздо больше времени. Потому что эти проекты должны сами появиться: должны быть земельные участки, должно начать строиться жилье, потому что это же залоговое, ипотечное кредитование», — подчеркнула Эльвира Набиуллина, явно указывая на то, что ипотечный продукт для ИЖС возможен, судя по всему, больше для типового жилья возводимого застройщиками по той простой причине, что именно в таких проектах уже будет заложена оценка земельных участков.

Собственно, Марат Хуснуллин, в свою очередь, и подчеркнул наличие проблемы: разрабатываемый продукт нужно делить на две части, где первая подразумевает типовую застройку индивидуального жилья профессиональными застройщиками, следовательно, позволяющую осуществить нарезку земельных участков и определить ответственность по возврату за займы, а вторая подразумевает самостоятельное строительство дома на собственном земельном участке. Из-за отсутствия механизма ипотечного кредитования ИЖС, по словам Хуснуллина, физические лица берут дорогой потребкредит, начинают строить, а после завершения строительства оформляют ипотеку.

«Как нам найти средний продукт такой — я и со Сбербанком, с ВТБ, с ДОМ. РФ этот вопрос подробно обсудил, чтобы мы на старте, оценив, заложив этот участок — здесь вопрос в оценке, сколько он стоит. Потому что, если он в сельской местности, у него цены нет, и он не отмежеванный. Когда мы это всё с Росреестром сейчас оперативно запустим, тогда появится залоговый механизм, тогда стоимость денег для заемщика будет поменьше, и тогда он сможет брать этот ипотечный продукт», — завил Хуснуллин.

Между тем бизнес не топчется на месте. Так, например, портал «Единый реестр застройщиков» (ЕРЗ) сообщал, что одна из строительных групп компаний планирует выйти на рынок, находящийся за пределами Московского региона, с целью развития ИЖС и цифрового строительства, тогда как еще несколько лет назад она занималась в основном строительством многоквартирных домов в Московском регионе. За последние несколько лет Группа существенно нарастила свою финансовую и производственную мощь. При этом у компании есть и свой земельный банк, объемы которого продолжают наращиваться. Наращивание показателей и стало поводом для диверсификации бизнеса и его более активной экспансии за пределы Московской области. Но стоит также заметить, что бизнес прекрасно уловил новый тренд: повышенный спрос на загородное жилье среди граждан России и в то же время недостаточный объем предложения в этом секторе вместе с дефицитом эффективных финансовых инструментов для приобретения объектов ИЖС. И бизнес будет формировать этот рынок. Главное, чтобы такое активное развитие ИЖС не превратилось в пародию на развитие рынка многоквартирного жилья, когда льготную ипотечную ставку сможет поглотить рост цен на стройматериалы и землю, а граждане страны действительно ощутили пользу от внедрения нового ипотечного продукта. Именно на то, что все действия правительства в целом должны отражаться на реальном улучшении качества жизни народа, несколько раз указал Владимир Путин. В частности, новый кредитный механизм должен предусматривать льготные схемы.