Цены на недвижимость в России: надо откладывать покупку жилья?

Цены на недвижимость — можно ли справиться с их ростом? Если вернуть мигрантов на стройки, убрать льготную ипотеку, перенаправить усилия застройщиков в регионы — поможет ли это удешевить недвижимость? Об этом — в беседе с преподавателем ВШЭ, консультантом по финансовой грамотности Марией Абрамовской.

ИА REGNUM: Обсуждение цен на жилье в России за последние недели получило новые импульсы. Президент поручил ФАС проверить обоснованность роста цен на жилье, уже звучат мнения, что монополии не виноваты в росте цен, виновата льготная ипотека и не удовлетворяющее спрос предложение.

В период пандемии все ждали очередного кризиса, серии дефолтов и всего самого плохого. Возможно, всё еще впереди. Но у пандемии появились два бенефициара (те, кто выиграл): это IT-компании и строители. Если с первыми всё понятно, то строители удивили. С весны прошлого года рванули цены на строительство загородного жилья. И это тоже легко объяснить. Испугавшись самоизоляции, большого скопления людей в многоквартирных домах спальных районов и отсутствия возможности уехать на отдых, люди стали скупать всё то, что не продавалось годами. Подтолкнула данную тенденцию и льготная ипотека.

ИА REGNUM: Но цены и на недвижимость в городах пошли вверх. Задаёмся вопросом: почему?

Старо как мир: спрос рождает предложение. Спрос был спровоцирован льготной ипотекой и наличием накоплений (именно накоплений, причем существенных). Ставки по ипотеке действительно очень низкие. Таких ставок в истории нашей страны ещё не было. Но не только ипотека толкает спрос вверх. Нужно учитывать, что на рынке недвижимости довольно много покупателей, готовых оплатить покупку сразу. Более того, на вторичном рынке можно даже столкнуться с ситуацией аукциона, когда собственники приглашают на объект покупателей и устраивают аукцион. Кто больше готов заплатить, тот и победитель.

ИА REGNUM: Даже при таких встрясках на рынке жилье продолжает оставаться привлекательным способом вложения денег.

Долгое время считалось, что недвижимость — лучшая инвестиция, и люди охотно вкладывали в нее деньги. Потом тренд сменился. Многие стали снимать жилье, особенно молодежь. Инвестиции в недвижимость перестали быть такими интересными, так как цены росли вяло, ставки аренды тоже не рвались вверх. Затраты на ремонт объекта после смены жильцов достаточно высокие… Всё это снизило ажиотаж вокруг покупки квартир для их сдачи. Но в 2020-м всё резко изменилось. Осеннее падение курса рубля посеяло панику среди тех, у кого накопления были в рублях. Ключевая ставка Центробанка снижена до исторического минимума, ставки по депозитам смешные. Что делать с деньгами? Тратить. На что? На недвижимость (в 2014 г. покупали бытовую технику). Спрос был драйвером роста. Добавляем к нему ещё ряд причин — и получаем текущую ситуацию.

ИА REGNUM: В крупных городах создается впечатление, что стройки идут повсюду и недвижимость буквально некуда девать, — поэтому, возможно, многих удивил столь ажиотажный спрос на недвижимость в начале пандемии.

Предложение первички на самом деле ограничено. Санкт-Петербург и Москва считаются городами, в недвижимость которых целесообразно инвестировать. Многие крупные строительные компании открывают в регионах России свои офисы, и потенциальным покупателям даже не нужно приезжать и смотреть объект, тем более что всё равно на начальных этапах строительства ничего интересного увидеть не получится. Строительные компании описывают инфраструктуру в рекламных буклетах, особое внимание уделяют наличию рядом метро (даже если это не станция метро, а шахта, которая осталась от строительства другой станции, очень любят этим грешить в Приморском районе). И это отлично работает.

ИА REGNUM: Какие еще есть причины удорожания новостроек и как они влияют на ценовые перспективы?

Ещё одной причиной роста цен называют дефицит рабочей силы. На строительных площадках работало много иностранцев, а сейчас они не могут въехать. Мигранты вернутся. Будет ли снижение цен? Скорее всего, нет.

Отмечается в качестве причин удорожания недвижимости рост цен на материалы, особенно металл. Действительно, цены на металл растут. Но это будет не вечно, и они пойдут вниз. Едва ли цена на недвижимость опустится. И, безусловно, льготная ипотека. Да, ставки низкие. Но стоимость недвижимости слишком высокая. При такой стоимости даже с учётом низкой ставки ежемесячный платеж слишком высокий. Причем важно помнить, что банк не благотворительная организация. Это — бизнес. Как только Центральный банк поднимет ключевую ставку, банк-кредитор может последовать его примеру. Как правило, кредитный договор содержит пункт, который позволяет банку в одностороннем порядке после уведомления заёмщика поднимать ставку по договору в случае роста ключевой ставки. В этом случае ежемесячный платеж вырастет существенно. И это будет уже проблема только заёмщика. Кстати, льготная ипотека стимулирует переезд жителей из регионов России в Москву и Санкт-Петербург, тем самым оголяя демографическую проблему в регионах. Сейчас сложно спрогнозировать, как долго это ралли будет продолжаться. Центральный банк уже немного поднял ключевую ставку, но рост минимальный. Также сложно сказать, на сколько ещё поднимутся цены. Цены сильно зависят от качества жилья, района, типа дома. Темп роста разный. Можно ли ожидать падения цены? Если и да, то точно несущественного в рублевом эквиваленте.

В валюте цена в долгосрочной перспективе будет падать, так как политическая нестабильность будет оказывать давление на рубль.

ИА REGNUM: 12 апреля спикер Совфеда Валентина Матвиенко заявила, что нужно переходить к «умной ипотеке», при которой условия кредита зависели бы от объективной ситуации на рынке жилья и социально-экономического положения в том или ином регионе.

Если переход к умной ставке подразумевает использование льготной ипотеки в регионах, за исключением Санкт-Петербурга, Ленинградской области и Москвы, то это с высокой долей вероятности остановит рост цен в центре и повысит спрос на недвижимость в регионах. Но на короткий срок. Центр в любом случае является точкой притяжения людей для работы, поэтому, скорее всего, повысится спрос на аренду жилья и поднимутся арендные ставки. Постепенно усилия крупных игроков на строительном рынке перенаправятся в регионы, тем самым отвлекая их от центра. И в перспективе мы увидим ещё одну волну дефицита жилья в Москве и Санкт-Петербурге, что в очередной раз толкнет цены вверх.

ИА REGNUM: Видимо, принципиального падения цен можно не ждать?

Так цены никогда сильно на недвижке не падали. Да, они опускались после бума, но потом заново росли, просто темп роста был ниже.

ИА REGNUM: Что делать людям, которые хотят покупать жилье — ждать улучшения или покупать сейчас?

Если назрел жилищный вопрос, то лучше не откладывать его решение. Но если вы рассматриваете покупку недвижимости как инвестицию, то стоит ещё раз взвесить все плюсы и минусы.