Запрос в Минстрой: ответ не засчитан

21 июля 2014 г. ИА REX руководителю Минстроя Михаилу Меню направило запрос о разъяснении нормы законодательства, касающейся жилищных кооперативов (ЖК). Требовалось разъяснить, не утрачивает ли гражданин статус члена ЖК, если он, полностью оплатив паевой взнос, становится собственником занимаемой квартиры? В пояснительной записке к запросу была приведена следующая информация.

20 марта 1958 г. Совет Министров СССР принял Постановление «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». 24 сентября того же года СМ РСФСР утвердил Примерный устав жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

1 июня 1962 г. ЦК КПСС и СМ СССР совместным Постановлением «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» констатировали необходимость включения в государственные плановые задания кооперативного строительства, а также новых льгот организационного и финансового порядка.

31 марта 1988 г. ЦК КПСС и СМ СССР приняли Постановление N 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации», разрешившее членам ЖК в случае полной выплаты паевого взноса передавать занимаемые квартиры другим лицам. Это ознаменовало возникновение права распоряжения квартирой путем ее продажи, дарения или мены. И подводило законодателя к мысли о том, что кооперативная квартира, паевой взнос за которую выплачен полностью, должна переходить в собственность члену ЖК.

1 июля 1990 г. вступил в силу Закон СССР «О собственности в СССР», в соответствии с которым член ЖК, полностью внесший свой паевой взнос за предоставленную ему в пользование квартиру, приобретал на нее право собственности.

24 декабря 1990 г. вышел Закон РСФСР «О собственности в РСФСР». Этим законом члены ЖК, полностью выплатившие паевые взносы, признавались собственниками занимаемого жилья.

Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ члены ЖК, полностью выплатившие свои паевые взносы, приобретают право собственности на занимаемые квартиры, которые, соответственно, отчуждаются от ЖК, переставая быть частью кооперативного имущества, а собственники таких квартир утрачивают статус «член кооператива».

Как об этом говорится в ст. 130 ЖК РФ, членство в ЖК прекращается в случае (добровольного) выхода (гражданина) из членов кооператива или его исключения из состава ЖК. Однако ни в ЖК РФ, ни в ГК РФ не сказано, что с приобретением в собственность занимаемого жилья гражданин утрачивает статус члена ЖК, что обусловливает правовую неопределенность.

Отсюда вопрос: если гражданин становится собственником занимаемой квартиры, то разве на него не распространяются нормы законодательства, регламентирующие права и обязанности собственников жилых помещений? И, соответственно, не прекращается ли в отношении него действие нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность ЖК?

И вот, что на это ответил федеральный Минстрой.

«В соответствии с п. 1 статьи 129 ЖК РФ член жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива (далее – Кооператив) приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме (МКД) в случае выплаты паевого взноса полностью».

Комментарий. Минстрой обратил внимание информагентства на то, что и так было известно, что: «действующим законодательством не предусматривается автоматическое прекращение членства в кооперативе после выплаты пая». И что из этого следует? Что, приобретя право собственности на квартиру, гражданин продолжает оставаться сособственником кооперативного имущества? Но это же, извините, чушь собачья.

«Согласно п. 2 статьи 129 ЖК РФ к отношениям собственности в многоквартирном доме кооператива, при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом такого кооператива применяются положения главы 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников».

Комментарий. До момента полной оплаты паевого взноса за жилое помещение хотя бы одним членом кооператива право собственности на многоквартирный дом (МКД) вместе с квартирами и так называемым «общим имуществом» принадлежит кооперативу, поскольку он за свой счет построил этот МКД. По мере оплаты паевых взносов членами кооператива количество субъектов права собственности на общее имущество в МКД начинает увеличиваться, а доля ЖК, соответственно, сокращаться.

«Следует отметить, что в соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество в многоквартирном доме)».

Примечание. Выходит, что, выплатив пай, гражданин приобретает двойное право на общую долевую собственность. Один раз – как владелец выкупленной квартиры, другой – как виртуальный член кооператива, не имеющий в этом кооперативе никакого пая. Минстрой считает, что такое возможно?

«Таким образом, полностью выплативший паевой взнос член кооператива с момента осуществления указанной выплаты наряду с кооперативом и другими членами кооператива, получившими жилые помещения в собственность, становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме. Все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством РФ пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, участвуют в управлении этим имуществом и несут соразмерные своим долям в таком имуществе расходы по его содержанию».

Заместителя директора Департамента жилищной политики Минстроя г-на Стасишина, подписавшего ответ на запрос ИА REX, хотел бы спросить, простите, а где же ответ на прямо поставленный вопрос, который СМИ задало Минстрою в интересах неопределенного круга лиц? Повторю этот вопрос еще раз: разве гражданин не утрачивает статус «член кооператива», если он, полностью оплатив паевой взнос, становится собственником занимаемой квартиры? Не распространяются ли на этого гражданина нормы законодательства, регламентирующие права и обязанности собственников жилых помещений? И, соответственно, не прекращается ли в его отношении действие нормативно-правовых актов, касающихся ЖК?

Как же теперь поступить, если Минстрой уклонился от ответа на заданный ему вопрос? И, следовательно, возникшая ситуация неопределенности так и не нашла своего разрешения. И поскольку фактическое бездействие Минстроя затрагивает интересы неопределенного круга собственников жилья, остающихся под управлением «липовых» ЖСК, информагентству не остается иного, как основываясь на ст. 45 ГПК РФ, попросить генерального прокурора России Юрия Чайку принять меры к защите прав и законных интересов названных собственников.

А теперь немного теории. Ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признает добровольное объединение граждан, основанное на членстве. И добавлю то, что упустил ЖК РФ, на членских взносах. Любой кооператив – это, прежде всего, собственник неделимого имущества, создаваемого (приобретаемого) за счет паевых взносов, в обязательном порядке вносимых гражданами при вступлении в кооператив. На эти средства ЖК строит МКД, и именно они дают кооператорам право участия в деятельности кооператива.

Когда в соответствии с п. 1 ст. 129 ЖК РФ кооператив отчуждает от себя занимаемую членом ЖК квартиру, тот ее присваивает. И получает право вступить либо вступить в ТСЖ, либо заключить прямой договор с управляющей организацией. Например, с ЖК, откуда он выходит в силу того, что забирает пай, воплощенный в квартиру. А если у гражданина нет пая, который только и дает право участвовать в деятельности ЖК, как он может числиться его членом?

Согласно ст. 130 ЖК РФ членство в ЖК прекращается в ограниченном числе случаев и в частности, при «выходе члена кооператива». Но смысл термина «выход из кооператива» ЖК РФ не разъясняет. Между тем, о выходе члена кооператива могут свидетельствовать его конклюдентные действия, то есть направленные на прекращение отношений с ЖК. В том числе, отчуждение занимаемого членом ЖК жилого помещения, принадлежащего ЖК. Спрашивается, что мешало ведомству г-на Меня перед законодателем поставить вопрос об уточнении п. 1.1 ст. 130 ЖК РФ? И предложить дополнить эту статью нормой, в соответствии с которой гражданин в случае, предусмотренном п. 1 ст. 129 ЖК РФ, выходит из ЖК автоматически.

Приказом от 16 апреля 2014 г. №191 Минстрой ввел в действие Положение о ведомственном Общественном совете. К задачам этого совета относится, в частности, обсуждение и обобщение инициатив, имеющих общероссийское значение, направленных на совершенствование и повышение эффективности государственной политики в сфере деятельности названного ведомства.

Сказать по правде, доверия ведомственным общественным советам у меня нет. Потому что есть опыт работы в Общественном совете по вопросам развития городского хозяйства, который по моей же инициативе был образован при исполкоме Казани в качестве совещательного и рекомендательного органа. Однако с момента создания этого органа в 2008 году не было ни единого случая, когда услугам этого органа воспользовался бы исполком Казани. И вовсе не потому, что у исполкома нет проблем, которыми он мог бы поделиться с общественниками.

Гораздо больше рассчитываю на Экспертный совет по вопросам жилищного хозяйства и коммунального комплекса, образовать который решила татарстанская региональная общественная организация – правозащитный центр «Андурский и партнеры». В Экспертный совет пригласим наиболее продвинутых специалистов и, прежде всего, из числа почти двухтысячного сообщества «ЖКХ: открытая трибуна». Надеюсь, что Экспертный совет сможет консультировать неопределенный круг собственников жилья и потребителей услуг и в том числе по таким вопросам, ответы на которые затрудняют чиновников федерального Минстроя.