Что год 2021-й нам готовит? Будет ли он таким же непредсказуемым, как 2020-й, или будет годом возвращения к нормальной жизни и экономического восстановления? Проанализируем исходные данные и дадим прогноз привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость.
Наибольшие опасения вызывает продолжение пандемии и геополитика. Кредитный рейтинг России не претерпел изменений: S&P Global Ratings (S&P) — на уровне ВВВ со стабильным прогнозом, Moody’s — Baa3 со стабильным прогнозом, Fitch — BBB со стабильным прогнозом. Доля иностранных инвесторов в январе—сентябре 2020 года снизилась до 8% против 15% в I—III кварталах 2019 года.
По данным аналитического обзора Knight Frank «Рынок инвестиций. Россия — III квартал 2020», общий объём инвестиций в отечественную коммерческую недвижимость в третьем квартале минувшего года составил примерно 80 млрд руб. против 61 млрд за аналогичный период предшествующего года. Полных данных за 2020 год ещё нет, но можно предположить, что прошлый год по объёмам будет сопоставим с 2019-м. И это при том, что год был полон неопределённости и опасений.
Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России после снятия ограничений во второй половине 2020 года показал восстановление и увеличение деловой активности, но здесь стоит оговориться, о какой именно коммерческой недвижимости идёт речь: об офисной, складской, торговой, гостиничной или под девелопмент. Динамика объёмов инвестиционных сделок по сегментам следующая: индустриальная и складская недвижимость выросла более чем на 100%, при этом офисная и торговая недвижимость просели более чем на 20%, а инвестиционные сделки в гостиничной сфере и вовсе упали в объеме на 85%.
Прежде всего обратим внимание на динамику складской недвижимости. Одним из сегментов коммерческой недвижимости, кому, можно сказать, условно повезло в текущей ситуации, стал именно складской сектор. Справедливости ради стоит отметить, что этот сектор и так традиционно считается наиболее устойчивым к экономическим изменениям. Однако в настоящее время, когда активно пошли в рост сервисы по доставке и когда фактически трансформируется вся наша экономическая среда, он получает принципиально новые возможности.
БУДЬТЕ В КУРСЕ
- 07.05.21 Можно ли стать миллионером в наше время, и кому не надо даже пытаться
- 03.04.21 Как не потерять свою квартиру, сдавая её – советы юриста
- 26.03.21 Чем Русский Север может привлечь строителей?
- 12.03.21 Даёшь склады: очередной дефицит в России
Ограничения будут сниматься, жизнь будет приходить в привычное русло, но привычки потребителей уже поменялись, в связи с этим рост онлайн-торговли будет только ускоряться, его прежде всего могут обеспечить продуктовые ретейлеры и интернет-магазины, фактор бесконтактности еще долго будет актуален. На фоне этого появляется востребованность в небольших внутригородских складах, в частности, для формата доставки «последней мили».
По данным Knight Frank, склады стали лидирующим сегментом по росту доли и объёмов инвестированных средств (+16% в I—III кв. 2020 года против 3% за аналогичный период предшествующего года). Конкуренция по скорости доставки среди онлайн-ретейлеров, удобство логистики и вместимость складов в таком типе потребления начинают играть первостепенную роль. Значит, на этом можно и стоит зарабатывать. В складской недвижимости для генерации постоянного потока арендного дохода рекомендуется выбирать известных и проверенных игроков.
В свою очередь на рынке офисной недвижимости мало кто ожидает скорого восстановления. Многие компании из соображений безопасности сегодня не торопятся возвращать своих сотрудников к полноценной офисной работе, а каких-то специалистов могли и вовсе надолго перевести в удаленный режим. В такой ситуации многие владельцы бизнесов переосмысливают, пересматривают и перестраивают свои старые концепции, устоявшиеся логистические цепочки, отношения с арендаторами, чтобы более гибко реагировать на изменения и быть эффективными в новых обстоятельствах.
Если опираться на данные экспертов ВОЗ, то восстановление до карантинных показателей возможно после полной стабилизации с коронавирусом, а это произойдёт не раньше 2023 года, но даже тогда сомнительно, что офисная недвижимость будет расти прежними темпами. Гостиничная же должна начать восстанавливаться с небольшим временным лагом после постепенного снятия ограничений на международные полёты.
Как и в любых инвестициях, при вложениях в недвижимость важна диверсификация. Не стоит вкладываться только в один тип коммерческой недвижимости, даже если она показывает сейчас бурный рост, а стоит распределять средства по разным классам.
Автор — Руслан Горюхин, российский бизнесмен, меценат. Родился 2 февраля 1966 года в Одессе, СССР. В 1982 году окончил одесскую среднюю образовательную школу. В 2003 году окончил Одесский национальный университет им. И. И. Мечникова по специальности «менеджмент». 1988—1997 гг. — руководитель предприятий легкой промышленности («Ротекс 66», «Росхим»). 1997—1998 гг. — руководитель московского представительства компании «Кузнецкие ферросплавы». 1998—2015 гг. — соучредитель и руководитель компании «Северные газовые магистрали», вместе с партнерами занимался прокладкой трубопроводов, предназначенных для транспортировки нефти и газа, также создал собственную логистическую группу и успешно работал с такими компаниями, как «Газпром», «Татнефть», «Лукойл» и другими. 2007—2013 гг. — соучредитель ООО «Торговый дом «Промгазресурс». Компания занималась поставкой труб большого диаметра для дочерних обществ ПАО «Газпром». 2008—2014 гг. — генеральный директор ООО «Стройгазмонтаж». Покинул компанию в 2014 году. 2013—2015 гг. — основатель и руководитель компании «РГ-Девелопмент». Покинул проект в 2015 году. С 2015 года проживает с семьей в Швейцарии и концентрируется на занятии частными инвестициями и благотворительностью.
Комментарии читателей (0):