Погорельцы — это граждане, «погоревшие» на долевом строительстве. В том числе Алла Т., 13 лет тому назад присоединившаяся к кампании по долевому строительству гаражного комплекса. Застройщиком этого комплекса выступило казанское ООО «ТатМазсервис».
К автору этих строк — председателю региональной правозащитной НКО Алла обратилась с просьбой об оказании юридической помощи. Я же, прежде чем дать Алле какой-либо совет, посчитал целесообразным провести журналистское расследование. И не столько ее дела, сколько ситуации, складывающейся на рынке долевого строительства.
Что же касается дела Аллы, то здесь, собственно, и расследовать нечего: свои обязательства перед застройщиком Алла выполнила, выплатив ему за два гаражных бокса около 300 тысяч рублей. Однако в обусловленный договором срок строительство комплекса окончено не было. Алла может, конечно, попытаться договориться с застройщиком в досудебном порядке, но, скорее всего, ей придется обратиться суд. Что, к слову сказать, застройщику дорого обойдется, потому что Алле придется нанять юристов...
О технологии несостоятельных застройщиков. Сначала с желающими принять участие в авантюре «долевое строительство» застройщик заключает договоры, обещая в установленный срок построить тот или иной объект недвижимости, например, многоквартирный дом или гаражный комплекс.
Далее, действуя на основании заключенных договоров, застройщик собирает деньги доверчивых дольщиков, а спустя некоторое время, уведомляет заказчиков долевого строительства о том, что собранных средств, видите ли, оказалось недостаточно. И либо замораживает стройку, либо исчезает в неизвестном направлении…
Правовое регулирование долевого строительства осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Согласно ч. 1 ст. 4 этого закона застройщик обязан в установленный договором срок построить объект недвижимости, а после его ввода в эксплуатацию передать отдельные части этого объекта участникам долевого строительства.
БУДЬТЕ В КУРСЕ
Гражданско-правовые отношения между застройщиком и дольщиками оформляются договорами, которые могут называться по-разному, но суть всех этих договоров сводится к одному и тому же. Это передача денег от дольщиков хозяйствующему субъекту, берущемуся обеспечить строительство той или иной недвижимости.
Защите участников долевого строительства от несостоятельных застройщиков посвящен закон от 21 июля 2017 года «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков...». Этот закон, поясняет Государственно-правовое управление президента РФ, определяет порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Задача названной компании заключается в создании – на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиками своих обязательств перед дольщиками – компенсационного фонда, пополняемого взносами застройщиков.
25 октября 2017 года Президент РФ Владимир Путин перед федеральным Минстроем поставил задачу «в целом проработать поэтапную возможность» перехода от сбора денежных средств участников долевого строительства к банковскому финансированию «без заключения договоров долевого участия». Однако Сбербанк еще 10 лет тому назад практиковавший целевое фондирование, выступал гарантом возврата денег участников долевого строительства. Он же гарантировал девелоперу финансирование строящегося объекта вплоть до ввода этого объекта в эксплуатацию.
Что же касается задачи, поставленной президентом, то она заключается в снижении рисков граждан, приобретающих жилую недвижимость на этапе ее строительства. Достичь этого предполагается строя жилье в основном за счет проектного финансирования, предполагающего выделение целевого банковского кредита. Это и должно снизить остроту проблемы обмана участников долевого строительства.
Проектное финансирование, наверное, может снизить вероятность мошенничества на рынке строящегося жилья. Свою роль сыграет и фонд защиты прав обманутых участников долевого строительства. Однако уже сам факт создания такого фонда говорит о том, что застройщики, скорее всего, продолжат обманывать дольщиков.
Выход, если говорить о защите инвесторов долевого строительства, усматривается в принятии поправки действующего законодательства, предусматривающей обязательное государственное страхование объектов долевого строительства. Это должно на корню устранить феномен «обманутые участники долевого строительства».
Комментарии читателей (0):