Есть ли права у «бумажного» кооператива

Вопрос к Минстрою России
18 июля 2014  20:52 Отправить по email
Печать

Истинность пословицы «Прав тот, у кого больше прав» подтверждает практика. В том числе – судебная. Это я и собираюсь показать на конкретном примере.

Спрашивается, кто лучше знает жилищное законодательство, судья или эксперт? Однако в споре судьи с экспертом выигрывает судья. Просто потому, что именно он решает, какой именно подлежит применению.

А что важнее: справедливость или законность? Владимир Познер считает, что в России справедливость важнее закона. В этом убеждены 49% от общего числа участников соответствующего опроса; 23% считают, что важнее всего закон; 5% не знают, что важнее и еще 23% предпочли выразить свое мнение. Думаю, что общественная организация, задуманной автором этих строк ради содействия тем, кто добивается справедливости, все-таки будет востребована.

Поговорим о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), добро на создание которых в конце 50-ых годов прошлого века дали партия и правительство. Землю в ту пору кооператорам давали не как теперь – за деньги (+ откаты), а бесплатно. Потому что она была общенародным достоянием. Жилье членам ЖСК доставалось по себестоимости. Квартира стоила тогда чуть дороже «Жигулей». Вносить надо было только часть паевого взноса, выплачивая остальное в течение 15 лет под 0,5% годовых.

С тех пор много утекло воды, но многоквартирные дома (МКД), построенные кооператорами, существуют и по сей день. Многими по-прежнему управляют ЖСК, существующие, впрочем, только на бумаге. Дело в том, что невыплаченных паев практически уже не осталось, поэтому квартиры в домах ЖСК перешли в собственность бывших кооператоров.

В канун нового века автору этих строк, его супруге и престарелой матери в рамках республиканской программы ликвидации ветхого жилья Татарстан выделил благоустроенную квартиру. Но уже через два года двое из членов моей семьи, к сожалению, умерли. А я, приватизировав свою квартиру, ее продал, приобретя другую – в доме, который построил ЖСК.

Действуя согласно ст. 121 ЖК РФ, я попытался было вступить в члены ЖСК. Но получил отказ. И поскольку ЖСК в одностороннем порядке взяло на себя роль управляющей организации, выставляя мне счета на оплату жилищных услуг и коммунальных ресурсов, попытался узаконить свои отношения с этой, навязавшейся на мою голову, управляющей организацией. Для чего предложил ЖСК заключить со мной соответствующий договор. И снова потерпел фиаско.

Тем не менее, счета, которые ЖСК выставлял мне из расчета двоих проживающих, я оплачивал исправно. Пока в этих счетах не появился «третий лишний». Им оказался мой внук Илья Оринин, постоянно проживающий в США. Внук прилетел на родину, чтобы продлить паспорт гражданина РФ. Для чего, как нам пояснили в УФМС, ему нужно было получить регистрацию по месту пребывания. Илью я, конечно же, зарегистрировал (по адресу своей квартиры).

Илья у меня даже не переночевал, так как жил на квартире, которую для него снял мой бывший зять – отец Ильи. Внук вскоре улетел домой. А ЖСК с тех пор счета мне стал выписывать из расчета троих проживающих. Я с этим, конечно, не согласился, продолжая платить за фактически проживающих, то есть за двоих.

В 2010 году квартиру в доме ЖСК я продал, купив другую. А на следующий год с иском ко мне обратилось добровольное объединение граждан, основанное на членстве в целях удовлетворения потребностей в жилье и управления МКД (ст. 110 ЖК РФ). Однако никакого объединения к этому времени уже не было, а ЖСК существовал только де-юре. Но поскольку ЖСК все-таки продолжал числиться в реестре юридических лиц, мировой судья принял иск к производству.

Жаль, что никто так и не догадался потребовать его ликвидации. А основания для этого были. Дело в том, что, как это следует из ст. 112 ЖК РФ, в жилищном кооперативе (ЖК) не может быть менее пяти членов. А в ЖСК, выступившем в роли истца, насколько мне известно, все квартиры перешли в собственность бывших членов кооператива. Так что истец оказался бумажным тигром.

Строго говоря, п. 6 ст. 51 ГК РФ позволял мировому судье принять решение о прекращении государственной регистрацию бумажного ЖСК, поскольку допущенные им нарушения ст. 112 ЖК РФ носили неустранимый характер. Это недопустимое уменьшение количества членов ЖК. Кроме того, ЖСК как и всякое юридическое лицо согласно ст. 61 ГК РФ могло быть ликвидировано в связи с достижением уставной цели. В данном случае это удовлетворение потребностей его членов в жилье.

Спрашивается, можно ли признать существующим де-факто ЖСК, в котором все члены полностью выплатили свои паевые взносы и в соответствии с п. 1 ст. 129 ЖК РФ приобрели право собственности на занимаемые жилые помещения? Очевидно, что если такое помещение отчуждается от ЖК, то новый его собственник перестает быть его членом ЖК. Нельзя же, в самом деле, оставаться членом ЖСК, не имея паевого взноса?

Но это логика автора настоящей статьи, являющегося экспертом по вопросам ЖКХ. А по мнению судьи, собственник квартиры продолжает оставаться членом ЖСК и после приобретения им занимаемой квартиры в собственность. А спорить с судьей не принято...

Согласно ст. 14 Вводного закона ЖК, члены которого полностью оплатили паевые взносы, до 1 января 2007 г. подлежали преобразованию в ТСЖ или ликвидации. К сожалению, эта норма утратила силу по Федеральному закону от 30.06.2006 N 93-ФЗ с 1 сентября 2006 года. Только поэтому и продолжают существовать бумажные ЖСК.

Заглянув в БСЭ, можно удостовериться в том, что весь МКД, построенный ЖСК, является его собственностью. И, добавим, собственностью неделимой. Уж такова специфика кооперативной собственности, что квартиры, ЖК предоставляемые кооперативом в пользование своим членам, остаются неотъемлемыми частями имущества этого кооператива. Но, как это следует из п. 4 ст. 218 ГК РФ, члены ЖК, полностью выплатившие свои паевые взносы, приобретают право собственности на занимаемые квартиры. Которые, соответственно, перестают быть частью кооперативного имущества, а их собственники – членами кооператива.

Как это следует из п. 2 ст. 129 ЖК РФ, на отношения собственности в МКД, построенном ЖСК, при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ. Когда высшим органом управления МКД становится общее собрание собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). Одним из таких собственников теоретически может быть и ЖСК, если, конечно, он владеет, по меньшей мере, одной квартирой.

А теперь мой – специального корреспондента ИА REX – вопрос: вправе ли бумажный ЖСК действовать в интересах собственников помещений в МКД, например, обращаясь в суд с иском к одному из таких собственников? Надеюсь, что ответ на этот вопрос федеральный Минстрой не затруднит.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram или в LiveJournal.
Будьте всегда в курсе главных событий дня.

Комментарии читателей (0):

К этому материалу нет комментариев. Оставьте комментарий первым!
Подписывайтесь на ИА REX
Поддерживаете ли Вы введение более жёстких мер по соблюдению Режима самоизоляции?
57.1% Нет
Войти в учетную запись
Войти через соцсеть