Проблема ипотечного пузыря на рынке недвижимости после повышения ключевой ставки ЦБ до 16% сохраняет свою актуальность. Наоборот, действие регулятора ещё больше поддуло этот виртуальный пузырь. Правительство предприняло определенные меры, но ситуация, к сожалению, продолжает развиваться по кризисному сценарию.
Аккурат после повышения ставки Минфин сообщил, что правила выдачи льготной ипотеки ужесточаются. Теперь первоначальный взнос будет составлять не 20% как ранее, а все 30%. Впрочем, серьезный эффект на рынок эта мера вряд ли произведет, поскольку ещё в первом полугодии средний размер первоначального взноса уже составлял более 30%. Объявленное Минфином ужесточение разве что позволит несколько повысить качество ипотечных кредитов, однако этот вопрос банковский сектор вполне может решить самостоятельно.
Вместе с этим в Центробанке в пятницу уже традиционно заявили о перегреве на рынке ипотеки. Здесь Набиуллина права. Он, действительно, имеется. Яркий пример – рост цен на недвижимость. Так, по состоянию на 17 декабря номинальное увеличение стоимости за один квадратный метр в новостройке за прошедшие три года составило 72%. Год к году – 12%. Да, эти цифры падают аккурат с падением спроса. Однако уже сейчас на рынке имеется 71 млн нераспроданных квадратных метров.
Резко загасить спрос автоматически означает погружение строительной отрасли в кризис. Это негативно скажется на всей экономике, поскольку стройкомплекс генерирует существенный мультипликативный эффект. В цепочке задействованы десятки тысяч предприятий МСП, бо́льшая часть которых находится в регионах.
При этом, как ни парадоксально, действия ведомства Набиуллиной частично стимулируют спрос на новостройки. Так, при ужесточении денежно кредитной политики ипотечная ставка также растет, но только на вторички. Что касается первичек, то в результате действия льготных программ ставка на них как составляла 8%, так и составляет. То есть, на первичном рынке образовался дополнительный спрос, «пришедший» со вторичного. Впрочем, все это временно. В обозримой перспективе спрос упадет до минимума.
БУДЬТЕ В КУРСЕ
Коммерческие банки перешли к следующим действиям. Сейчас они хотят выжать последнее перед погружением строительной отрасли в кризис. И как бы это странно не звучало, но банки начали увеличивать первоначальные взносы по ипотеке. Ряд организаций подняли планку аж до 50%, что для многих клиентов является фактически заградительной мерой.
Многие сейчас зададутся вопросом: неужели это выгодно банкам, ведь таким образом количество выданных ипотечных кредитов существенно снизится? Не всё так просто. Число кредитов, действительно, снизится. Однако помимо количества важно ещё и качество.
В настоящий момент у банковского сектора не так много пассивов, на основе которых можно раздавать кредиты направо и налево. Более того, рано или поздно ключевая ставка ЦБ будет снижена. Если же займы выдаются по плавающей ставке (дельту до льготной компенсирует бюджет), то это становится менее выгодным занятием, чем раздача краткосрочных потребкредитов.
В общем, недостаточный объем пассивов банки предпочитают использовать для других целей. Ипотека (даже льготная) здесь в выгоде проигрывает, зато за её счет можно без рисков повысить качество кредитного портфеля.
Таким образом, главным бенефициаром происходящих в экономике процессов опять оказываются банки. Я не против того, чтобы финансовый сектор зарабатывал, но не за счет и не в ущерб другим отраслям экономики. К тому же, постепенно схлопывание ипотеки, ужесточение мер приведет к тому, что зарождающийся спрос на индивидуальное жилищное строительство, где ситуация с ценами приемлемая, будет уничтожен уже на первом этапе. В ИЖС имеется огромный неудовлетворенный спрос.
Чтобы строительная отрасль не погрузилась в кризис, необходимо разворачивать её ресурсы с возведения человейников на индивидуальное жилищное строительство. Иначе по касательной удар будет нанесен по многим отраслям экономики.
Комментарии читателей (0):