Верховный суд РФ защитил ипотечных заемщиков от рисков

Верховный суд РФ ограничил ответственность ипотечных банкротов перед банками залоговой квартирой, но будет ли прецедент распространен на все другие подобные случаи, — полного согласия по этому поводу у правоведов нет.

В вопросе урегулирования ипотечных кредитов Верховный суд поддержал граждан-должников. Обанкротившейся ипотечнице списали немалый долг по кредиту, когда банк забрал заложенное жилье, несмотря на то что стоимость недвижимости не покрыла весь долг. На другое имущество должника банк претендовать не сможет. Решение об этом вынес Верховный суд РФ.

Для такого поворота событий есть и условие: стоимость предмета залога должна быть не меньше суммы кредита на момент выдачи. Не имеет значения именно соотношение сумм в дальнейшем. Предполагается, что такие правила будут распространяться и на случаи, когда ипотечное жилье продано с торгов.

В августе 2007 года Алеся К. с супругом взяли в Банке Москвы кредит на $605 тысяч. Залогом стал приобретаемый дом с участком в Подмосковье. Заемщица допустила неоднократные просрочки по кредиту. Учитывая это, ВТБ (правопреемник Банка Москвы) обанкротил заемщицу.

Обычно в рамках банкротства проводят торги по продаже заложенной недвижимости. Но в данном случае они не состоялись — не было заявок. Тогда банк решил оставить имущество себе.

Стороны не сошлись во мнениях тогда, когда, посчитав долг погашенным и учитывая отсутствие других кредиторов, финансовый управляющий Алеси Ковалевой попросил прекратить банкротное дело.

Арбитражный суд Мособласти удовлетворил ходатайство. ВТБ подал апелляцию и апелляционный суд отменил решение. Апелляция сочла, что долг не погашен в полном объеме, так как требования банка в реестре составляли 86,5 млн руб., а стоимость недвижимости по акту приема-передачи — всего 19,5 млн руб. По закону о банкротстве, как было отмечено в постановлении, залоговый кредитор вправе включить оставшуюся непогашенной сумму в третью очередь реестра, иными словами — может претендовать на другое имущество должницы. Кассация поддержала эту позицию.

Муж должницы Александр Д. подал жалобу в Верховный суд. В ней он настаивал на прекращении обязательств перед ВТБ и самого банкротного дела. Суд решил спор в пользу должницы, оставив в силе решение первой инстанции (определение об этом опубликовано 27 июня).

Объяснение позиции заключается в том, что принятый в 2015 году закон «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя» предписывает судам с октября 2015 года применять нормы ипотечного законодательства в делах о банкротстве граждан по всей России. Это означает, что в случае оставления банком имущества за собой обязательства гражданина прекращаются. ВС уточнил, что долг считается погашенным, если размер займа на момент его выдачи был меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенного в договоре.

На момент выдачи кредита Алесе К. в 2007 году стоимость дома с участком составляла $615 тыс., а размер займа — $605 тысяч. К 2019 году сумма с процентами достигла $952,5 тыс. Страхования ответственности заемщика не было, банкротное дело возбуждено после 1 октября 2015 года, поэтому «оставление банком за собой предмета ипотеки» влечет погашение долга по кредиту. Дело о банкротстве было прекращено.

ВТБ ничего не оставалось, кроме как заверить, что банк «всегда действует в рамках правового поля и готов исполнять решение суда, вступившее в законную силу».

Итак, позиция Верховного суда защищает ипотечных заемщиков от рисков, потому что стоимость предмета залога на момент заключения договора с банком не могла быть меньше, чем сумма выдаваемого на его приобретение кредита. Фактически это первый случай применения высшим судом норм ст. 61 закона «Об ипотеке» в делах о банкротстве граждан.

Кредиторам придется активнее диверсифицировать риски несостоятельности своих заемщиков. Речь идет о дополнительном обеспечении обязательств, таких, как поручительства третьих лиц, страхование ответственности должника или финансового риска кредитора.

Часть юридического сообщества считает, что кардинальных изменений в практике не будет, потому что около 99% граждан-должников и так освобождаются от всех долгов по завершении банкротства. Однако некоторые юристы отмечают, что раньше суды в подобных делах обычно вставали на сторону банков, а это значит, что теперь практика изменится. Помимо случаев оставления банком имущества за собой, долг будет считаться погашенным и при продаже ипотечного жилья с банкротных торгов.

Нет общего знаменателя в мнениях о том, применима ли позиция Верховного суда ко всем подобным случаям, независимо от того, когда был взят ипотечный кредит и была ли у заемщика страховка.

Ситуацию прокомментировала узкий специалист по ведению процедуры банкротства физических лиц со стороны как должников, так и кредиторов, арбитражный управляющий по Москве, Московской, Тульской, Калужской и другим областям Ульяна Кузовлева.

"На мой взгляд, это интересное решение Верховного суда. Было бы интересно, если бы оно распространялось не только на банкротство, но и в принципе применялось к реализации залоговой недвижимости в случае просрочек. Когда заемщик допускает просрочки по кредитам, банк имеет право заложенное жилье взыскать и продать, даже когда оно у человека единственное. Заемщик по решению суда должен будет еще выплатить кредитору остаток долга с процентами, штрафы за просрочку платежей и возместить расходы на рассмотрение дела в суде. То есть по факту бывший заемщик остается и без квартиры, и с долгами", — отметила она.

"Кроме того, нередки случаи, когда квартиру продают по заниженной цене. Буквально недавно было обращение от гражданина, квартиру которого судебные приставы продали с торгов. После реализации он остался должен банку около 1 млн, так еще и оценка квартиры была проведена в 2020 году. А выставилась на торги она в 2022 году по существенно заниженной цене. Также другой случай из моей практики. Приобреталась квартира в ипотеку в долларах в очень далеком 2006 году. Доллар был 26 рублей, помните? Впоследствии квартира была изъята и продана. Должница обратилась с заявлением в суд о признании себя банкротом, чтобы списать на сегодняшний день уже 59 миллионов рублей! Поэтому если практика пойдет в сторону должника, и хотя бы гражданин не будет должен кредитору сумму основного долга после изъятия и реализации квартиры (при условии, что стоимость предмета залога должна быть не меньше суммы кредита), несмотря на то, при по какой стоимости она реализовалась (а снижение на торгах бывает приличным), это существенно облегчит жизнь", — пояснила Кузовлева.

По её словам, позиция Верховного суда в данном примере вполне объективна. Возможно, ранее это решение вызывало множество споров у юристов, но, если рассуждать об обстоятельствах дела в настоящий момент, когда институт банкротства приумножается большим количеством неоднородных дел, где субъектами выступают должники и залоговые кредиторы, считаю, что это решение не дискриминирует интересы последних.

"Бум приобретенного ипотечного жилья, рост спроса на кредитные банковские услуги, с одной стороны, помогают, а с другой — увеличивают долговую нагрузку на потребителей, что ведет к повышению рисков неплатежеспособности. Как было отмечено, банкам необходимо всегда при заключении ипотечного договора использовать все возможные обеспечительные меры. Не стоит забывать, что Закон о банкротстве ставит в приоритет права залогового кредитора, требования которого подлежат удовлетворению (погашению) в первую очередь, а вот другие кредиторы могут не получить вообще ничего", — резюмировала специалист.