Нужны ли регионам России новые объёмы многоквартирного жилья?

Бизнес-омбудсмен предлагает смягчить требования для региональных застройщиков, переложив часть груза на госкорпорацию «Дом.РФ». По мнению Бориса Титова, как пишет «Коммерсант», необходимо смягчить критерии кредитоспособности застройщиков при получении проектного финансирования через снижение требований по рентабельности проекта и минимальной доле застройщика в инвестициях с собственным капиталом. Также Титов планирует — направить в ЦБ предложения по ограничению банковских комиссий, обязать банки рассчитывать ставку кредита с их учетом и запретить им обязывать застройщиков обеспечивать открытие в одном финансовом учреждении счетов всех подрядчиков девелоперов, а правительству — предложить докапитализировать АО «Дом.РФ» для расширения объема гарантий и смягчения нормативов обязательного резервирования. Эта мера, предполагает Титов, приведет к снижению средневзвешенной ставки по выданным в рамках проектного финансирования кредитам до 4−5% с текущих 8−10%. Рассмотрение предлагаемых бизнес-омбудсменом мер обосновывается сложностями, с которыми застройщики столкнулись из-за перехода на проектное финансирование: реформа повысила их издержки, приведя к уходу с рынка небольших компаний.

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на которых базируются доводы Титова, новостройки сейчас возводятся в 308 из 1,1 тыс. российских городов, в то время как годом ранее строительство велось в 354 городах, а в 809 городах, где проживают 24 млн россиян, не строят ничего. В 24 субъектах РФ объемы ввода жилья сейчас нулевые или символические. Число компаний на строительном рынке за год также сократилось на 26%. Кроме того, по мнению представителя агентства, строительная активность всё больше концентрируется в точках экономического роста — крупнейших и наиболее развитых городах страны. Эксперт связывает это со снижением экономической целесообразности работы в регионах, где уровень спроса зачастую не обеспечивает достаточные продажи и рентабельность, что стало особенно очевидно с переходом на проектное финансирование.

Заметим, что и до перехода на проектное финансирование, и в принципе всегда, везде и во все времена люди стекаются к точкам роста, особенно молодые. Следовательно, тем самым формируя и спрос на жилье в этих регионах роста. Поэтому большой вопрос, сколько именно нового жилья стоило бы построить дополнительно в регионах с меньшей экономической активностью, да еще и с прицелом появления возможности дистанционной работы, и отсюда, соответственно, возможно вести разговоры о некой реновации. К слову, дистанционные способы работы могут значительно изменить структуру населенности регионов страны. Недавно РБК публиковал информацию о том, какие зарубежные страны охотно готовы принять у себя «дистанционщиков», говоря, что всё больше стран придумывают специальные визы для тех, кто работает или учится онлайн. Таким способом власти пытаются не только уменьшить потери из-за падения пассажиропотока, но и дать возможность подзаработать местным жителям благодаря обеспеченным туристам. Думается, о туризме речь ведется пока. Возможно, позже «дистанционщики» и страны, их любезно принимающие, полюбят друг друга настолько, что будет рассматриваться и переезд на постоянное место жительства. Но это уже другая история.

Возвращаясь к данным РАСК. Противопоставим их данным московской строительной газеты, которая со ссылкой на компанию «Бон Тон» пишет, что в этом году в Новой Москве раскупили все новостройки, правда, объем предложения на этом рынке сократился. По итогам ноября объем первичного предложения составил 324,3 тыс. кв. метров (-8,2% за месяц), или 6,2 тыс. лотов (-8,1% за месяц). При этом, опять же по итогам ноября, средняя цена квадратного метра жилья составила 166,5 тыс. рублей, что на 3,7% больше, чем месяцем ранее, и на 33,8%, чем год назад. И вишенкой на тортике является то, что самыми активными покупателями новостроек в ТиНАО стали жители Калужской, Тульской, Пензенской и Саратовской областей, а также Приморского края и Республики Калмыкия. Таким образом, здесь мы видим, что, так сказать, наиболее обеспеченный класс жителей регионов предпочитает покупать жилье поближе к Москве. Поэтому в самих регионах застройщикам будет не так-то просто сформировать платежеспособный спрос на новые объемы жилья без роста экономической активности этих регионов.

Тем временем, по статистике Дом. РФ, доля новостроек, реализуемых по эксроу-счетам в РФ, превысила число реализуемых по старым правилам ДДУ новостроек по площади проектов: из 99,7 млн кв. м 45,9 млн кв. м возводится по новой схеме. Председатель правления Банка Дом. РФ Артем Федорко прогнозировал, что в 2021 году на эскроу перейдет около 90% рынка новостроек. По его словам, сумма договоров по проектному финансированию по итогам этого года составит около 2 трлн рублей. А по данным Минстроя, 6 регионов с низкой инвестпривлекательностью получат дополнительную федеральную поддержку по линии ведомства — 5,2 млрд рублей за четыре года. Отметим, что Минстрой России назначен ответственным за строительство целевых объектов в республиках Калмыкия, Марий Эл и Чувашия, а также в Алтайском крае, Курганской и Псковской областях. Программа рассчитана на 2020−2024 годы. За этот срок для регионов планируется построить новые дороги, школы, медицинские учреждения, модернизировать жилищно-коммунальные сети. Вероятно, для застройщиков может появиться дополнительный стимул для строительства жилья в этих регионах.

Кроме того, напомним, что если эксперимент госкорпорации по реализации льготной ипотеки на частные домовладения, реализуемый за счет прибыли компании, окажется успешным, то возникают и сомнения относительно необходимости строительства дополнительных объемов многоквартирного жилья, тем более при имеющихся достаточных земельных ресурсах в регионах для развития ИЖС. Может, в регионах стоит ограничиться лишь реновацией?