ЖКХ – это настоящий клубок проблем. В их числе – декларация о том, что так называемое «общее имущество (ОИ)», а фактически – многоквартирный дом (МКД) за исключением приватизированных или выкупленных помещений принадлежит собственникам помещений (в дальнейшем – «собственники»). На собственников законодатель и возложил ответственность за состояние МКД, освободив от этой ответственности органы местного самоуправления.
Законодатель, однако, неправ и лишь потому, что собственники ОИ никогда ни у кого не приобретали. Уместно будет пояснить, что имущество от одного субъекта переходит к другому не иначе как посредством сделки: односторонней – в случае наследования или двусторонней, если сделка происходит в форме дарения, приватизации или купли-продажи. При этом любая сделка предполагает отчуждение имущества от прежнего собственника и присвоение его новым собственником на условиях, о которых стороны двусторонней сделки договариваются «на берегу» и которые предусмотрены законом в случае сделки односторонней.
Любые сделки с недвижимостью подлежит регистрации в установленном порядке. В противном случае сделка оказывается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Что же касается купли-продажи жилого дома или его части, то она считается состоявшейся с момента регистрации такой сделки (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
И поскольку ОИ собственникам помещений никто никогда не передавал, декларация о принадлежности ОИ собственникам, закрепленная ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ является противоправной. И даже если такая передача и произойдет, она в соответствии со ст. 178 ГК РФ может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Если же сделка будет признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, применению подлежит п. 2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которым каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке или возместить его стоимость в деньгах.
Законодатель, как я считаю, вводит в заблуждение неопределенный круг собственников, поэтому есть смысл обратить на это внимание генеральной прокуратуры. Она, наверное, могла бы предпринять меры прокурорского реагирования, поскольку в данном случае имеет место нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц. Такое право прокуратуре предоставлено ст. 45 ГПК РФ.
БУДЬТЕ В КУРСЕ
В соответствии с п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Закона о прокуратуре прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства в случае нарушения прав и свобод значительного числа граждан.
Проблемы, возникшие в связи с ОИ, я уже пытался разрешить, организовав коллективное обращение к председателю Комитета по жилищной политике и ЖКХ ГД РФ Галине Хованской. Однако г-жа Хованская ограничилась ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ, который разъяснил, что если в МКД приватизирована хотя бы одна квартира, этот дом утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
К муниципальной собственности жилищный фонд (ранее в соответствии со ст. 11 Конституции СССР он относился к общенародному достоянию) отошел в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ №3020-1 от 27 декабря 1991 года (приложение №3). Получив право распоряжаться этим фондом, муниципальные образования приступили к его приватизации. Однако в частную собственность они стали передавать не дома, как в некоторых странах, что было бы предпочтительнее, а отдельные жилые помещения.
При этом прочие части МКД, то есть ОИ, оставались в муниципальной собственности. Это означает, что если собственники в том или ином МКД не приняли «свой» дом в совместную собственность, создав своего рода колхоз, то такой дом, за исключением приватизированных или выкупленных помещений, продолжает оставаться в муниципальной собственности и, следовательно, ответственность за его состояние сохраняется за органами МСУ.
Вернуться к проблематике ОИ пришлось в связи с законопроектом о введении налога на недвижимость физических лиц, который для жилых зданий и помещений не превысит 0,1% их кадастровой стоимости. Новый налог будет рассчитываться отдельно на землю и на здания. По мнению Михаила Матвеева, из намерения раздельно начислять налог на землю и на здания следует, что налога на ОИ не будет.
В настоящее время, - поясняет г-н Матвеев, - стоимость помещения рассчитывается, исходя из оценки МКД в целом, неотъемлемой частью которого это помещение признается (ч. 3.3 Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденного приказом Министра архитектуры, строительства и ЖКХ РФ от 04.04.1992 № 87).
Стоимость помещения и в дальнейшем будет рассчитываться без учета ОИ, исходя из относительной доли собственника помещения во всех остальных помещениях МКД, что, как считает г-н Матвеев, абсурдно, ведь у этого собственника нет и не может быть долей в помещениях, которые ему не принадлежат.
Если же исходить из положений ЖК РФ, вводного закона и закона о госрегистрации прав, - резюмирует г-н Матвеев, - можно сделать вывод о том, что ОИ суждено оставаться бесхозяйным, по меньшей мере, до тех пор, пока права на него не будут зарегистрированы. А регистрация, добавлю, осуществляется на основании правоустанавливающего документа, например, договора купли-продажи.
Сложившуюся тупиковую ситуацию, - пишет г-н Матвеев, - можно разрешить путем отказа от разделения МКД на отдельные объекты права и перехода к долевому принципу взаимоотношений совладельцев МКД. Минюст же ограничился ссылкой на решения собственников помещений, принятые до 1 марта 2005 года. А как быть тем, кто никакого решения в отношении своей доли в праве на ОИ не принимал?
Головную боль собственников помещений, связанную с ОИ, казалось бы, должна устранить ГД РФ. Но если судить по законопроекту о недвижимости, она не намерена это делать. Отсюда, в свою очередь, следует, что ОИ и далее будет оставаться бесхозяйным. А бесхозяйной в соответствии со ст. 225 ГК РФ признается такая вещь, которая не имеет собственника или же собственник которой неизвестен, либо это вещь, от права собственности, на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
Надо полагать, что по своей доброй воле органы МСУ ничего такого предпринимать не будут. Тем не менее, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Из комментария Масевич М. Г. следует, что при советской власти действовала презумпция государственной собственности, в соответствии с которой всякая вещь относилась к государственной собственности, если не было доказано иное. Постановлением Пленума ВС РСФСР от 29 июня 1925 г. «О презумпции (предположении) права собственности государства на спорное имущество» установлено, что «всякое бесхозяйное и спорное имущество является государственным в виду отсутствия института приобретательной давности». Однако с введением такого института в гражданское законодательство презумпция государственной собственности свою силу утратила. Но, быть может, ее стоило бы восстановить в отношении имущества, расположенного на территории муниципального образования…
А теперь вывод. Он заключается в том, что пока не будет доказано иное, ОИ должно признаваться муниципальной собственностью, откуда следует, что ответственность за его состояние должны нести органы МСУ. Это, к слову, касается всех систем жизнеобеспечения МКД, включая вентиляционные шахты и каналы отведения продуктов горения газа, которыми, напомню, отравились мои соседки – Марина и ее дочь Ксения. А это создает неплохую перспективу возобновления закрытого, казалось бы, уголовного дела в связи с их гибелью.
Комментарии читателей (1):