Кто и как должен управлять жилыми домами: мнения

В рамках Экспертного совета по вопросам ЖКХ Международной экспертной группы ИА REX подготовлен очередной обзор (с предыдущим можно ознакомиться здесь). Этим обзором представлено обсуждение, состоявшееся в сообществе «ЖКХ: открытая трибуна» социальной сети Макспарк. Участники этого обсуждения высказали свое мнение о двух материалах, касающихся проблемы управления жилыми домамиНо сначала несколько слов о жилищном хозяйстве (ЖХ). Что такое ЖХ? Кому оно принадлежит? И каково его предназначение? До перестройки ЖХ создавала и содержала советская власть. Чтобы городскому населению было где жить.

Конституцией СССР 1977 года (ст. 11) государственная собственность признавалась общим достоянием всего советского народа. К исключительной собственности государства относился, в частности, «основной городской жилищный фонд, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства». И, в том числе, коммунальный комплекс (КК), поддерживавший народно-хозяйственный комплекс страны и осуществлявший жизнеобеспечение ее населения.

И если раньше основным лозунгом государства было «Все во имя человека, все во благо человека», то современное российское государство, усилиями Горбачева и его команды вброшенное в дикий капитализм, преследует совершенно иную цель. Это укрепление институтов, обеспечивающих существование государства. Которое, перестроившись на капитализм, культивирует безудержное обогащение, сея коррупцию. Не стало исключением и ЖКХ, превратившееся в бизнес. Ранее существовавшая общность «советский народ», оказавшись в условиях капитализма, когда каждый думает только о себе, прекратила свое существование. А государство более не заботится о народосбережении. Наиболее горячие головы призывают не платить за коммунальные и жилищные услуги. Но это, конечно же, не выход. И пока наши избранники думают о пересмотре государственной и, в том числе жилищной, политики (на самом деле они ни о чем таком и не помышляют), жилые дома нужно как-то поддерживать.

ИА REX: Кто и как должен управлять жилыми домами в современной России?

Вадим Рязанский, руководитель Секретариата Общественного совета по вопросам развития городского хозяйства при исполкоме Казани:

Должно быть, два вида управления жилыми домами без права выбора. Это

- непосредственное управление (НУ) – для одно- и малоквартирных домов;

- симбиоз ТСЖ и управляющих компаний (УК) под контролем государства – для действительно многоквартирных домов (МКД).

Законом «О ТСЖ» непосредственное управление предусматривалось лишь для 2 – 4-х квартирных домов. ЖК РФ это ограничение снял. Что сути дела не изменило: НУ возможно лишь в одно- и малоквартирных домах. Здесь соседи либо вообще не зависят друг от друга, либо эта зависимость минимальна: у них есть общие стены, но у каждого свой подвал, чердак, входная группа и земельный участок.

В таких домах собственность должна быть долевой, выделенной в натуре, а не общей долевой как в МКД.

Владельцам помещений при НУ следует заключать прямые договора с поставщиками коммунальных услуг, услуг связи и на вывоз ТБО.

Содержание своей доли – это их личное дело. Исключение составляют ситуаций, когда бесхозяйственность одного может негативным образом отразиться на других. Например, если в двухквартирном доме одна квартира жилая и, следовательно, отапливаемая, а в другой никто не живет и, следовательно, не отапливает. И тогда общая не утеплённая стена начинает промерзать, создавая неудобства соседям.

Таким образом, для одно- и малоквартирных домов выбора способа управления быть не должно, единственно приемлемым здесь может быть только НУ.

А в МКД НУ невозможно. Сочетание НУ с доверительным (ДУ), когда собственники помещений доверяют управление домом одному из них – это утопия. Дело в том, что до 20% квартир еще не приватизировано, еще до 20% квартир пустуют. Найти собственников пустующих квартир и договориться с ними о ДУ – нереально. Но если они и договорятся, кто даст гарантию, что новый собственник, купивший квартиру в МКД, проникнется доверием к доверительному управляющему, с которым он еще не знаком?

ДУ требует согласия всех собственников. А без доверительного управления НУ не работает даже в двухэтажном доме: у одних будут проблемы с протекающей кровлей, у других – с парящими подвалами и нечистотами, фонтанирующими из унитазов. Жильцов промежуточных этажей в домах большей этажности не волнует ни то, ни другое.

Еще одна проблема заключается в том, что собственники помещений в МКД в основной своей массе до демократии еще не доросли. Зачастую протоколы собраний по выбору способа управления МКД сфальсифицированы. Но ни самих собственников, ни надзорные органы это не волнует.

Более того, когда отдельные собственники обращаются в надзорные органы и просят помочь им разобраться, их посылают на три буквы, то есть в суд. Суд же нередко принимает решения, не основанные ни на здравом смысле, ни на законах. Благодаря имеющимся в законах пробелам и противоречиям суды по однотипным делам принимают совершенно разные решения.

Считаю, что для МКД должен быть единственный способ управления. Это симбиоз ТСЖ (ЖСК) и управляющей компании. Для этого в каждом МКД должен быть создан представительный орган – правление, избранное собственниками помещений. При отсутствии такого органа функции правления должен взять на себя муниципалитет, ежегодно инициируя собрания по выбору правления.

Права и обязанности этих структур в муниципалитетах, так же как и представительного органа управления домом должны быть регламентированы федеральным законодательством.

Представительный орган должен иметь банковский счёт, на котором будут аккумулироваться деньги, собираемые собственниками на содержание дома, капремонт и другие нужды.

Ведение счета следует поручить специализированной сертифицированной организации, типа Единого расчетного центра (ЕРЦ). Права и обязанности ЕРЦ, а также гарантии по сохранности средств, в том числе со стороны государства, должны быть детально регламентированы федеральным законодательством. Перечисление средств со счёта кому-либо допустимо только за подписью председателя правления. Надзор за законностью использования этих средств должен вести как председатель, так и ЕРЦ.

Договора на управление многоквартирным домом председатель подписывает со специализированной сертифицированной организацией (исполнительный орган), типа УК. Последняя осуществляет профессиональную деятельность по управлению общим имуществом многоквартирного дома, его надлежащему содержанию и использованию в интересах собственников помещений. Она же в судебном порядке разрешает проблемы с неплательщиками с нерадивыми поставщиками коммунальных и иных услуг.

Законность договоров с последними в интересах собственников помещений должно контролировать общее собрание, правление и ЕРЦ, действуя в соответствии с инструкцией, утверждённой федеральными органами власти.

Функции, права и обязанности исполнительных органов, а также гарантии по возмещению собственникам убытков, нанесённых ненадлежащим управлением домом, в том числе со стороны государства также должны быть регламентированы федеральным законодательством.

Договора с поставщиками коммунальных услуг, услуг связи и ряда жилищных услуг, например, по содержанию лифтового хозяйства, вывозу ТБО и другие заключает председатель представительного органа по согласованию с правлением, исполнительным органом и ЕРЦ. Типовые договора на такие услуги, договора с ЕРЦ и УК, с выделением обязательных и рекомендательных разделов должны утверждаться федеральными органами власти.

Надзор за законностью этих правоотношений должен быть возложен на специальный федеральный орган. Этот же орган должен утверждать и согласовывать тарифы на жилищные и коммунальные услуги, услуги связи, размеры отчислений в ЕРЦ и УК. В том числе – премиальные при эффективном использование общего имущества в интересах собственников, например, при сдаче этого имущества в аренду, а так же размеры выплат и премиальные председателю представительного органа и членам правления. Этот орган (или его региональные подразделения) должен осуществлять надзор за своевременностью проведения муниципалитетами собраний по выбору состава правления и председателя представительного органа.

Вопросы финансовых гарантий и компенсационных выплат должны быть регламентированы федеральным законом «Об обязательном страховании общего имущества в многоквартирных домах», а капитального ремонта – соответствующим федеральным законом. Законом должно быть предусмотрено, что деньги на капремонт собственникам помещений должны приносить дивиденды.

Вывоз ТБО из жилищных услуг следует исключить, возложив эту обязанность на муниципалитеты. Для этого следует увеличить налог на недвижимое имущество, поступающий в местные бюджеты, чтобы покрыть издержки, связанные с обращением ТБО.

В градостроительное законодательство необходимо внести изменения в части ввода в эксплуатацию МКД, учитывающие особенности жилищного законодательства (избрание правления, внесение сведений в единый реестр об общем имуществе, включая границы земельного участка, организация эксплуатации внутриквартальных проездов, коммунальных сетей, сетей наружного освещения и т.д.).

Совет дома №14 с. Подвязновский:

«Собственники помещений в МКД в основной своей массе до демократии еще не доросли». (С).

«Коллективный разум 101-го собственника, – это бурлящий котёл, который никогда ничего путного не сварит. (С).

Вот с этих двух позиций и надо рассматривать все предложения.

«Вывоз ТБО из жилищных услуг следует исключить, возложив эту обязанность на муниципалитеты». (С). Обязанность по организации сбора и вывоза бытовых отходов и мусора всегда была предусмотрена 131-ФЗ. Но попробуйте об этом напомнить властям. Они потребуют ввести в штат ещё не менее 10 сотрудников.

Мнения участников обсуждения темы в социальной сети Макспарк:

Наталья Кенфт:

Коллективный разум 101-го собственника, как я вижу на примере своего дома, – это бурлящий котёл, в котором никогда ничего путного не сварится. Общее собрание – это вообще дурдом. Непонятно, почему контроль над деятельностью УК ЖК РФ возлагает на жильцов, совершенно не сведущих в этой сфере? В любом, отдельно взятом, городе существует масса органов с огромными штатами и обширными полномочиями, высокой зарплатой, такие как Управление по ЖКХ, Росжилинспекция, Роспотребнадзор и т.д.

Законодатель должен обязать муниципалитеты создавать экспертные советы с большими полномочиями, с включением в их состав представителей всех вышеперечисленных организаций. Ежемесячные отчёты о финансовой деятельности должны предоставляться не только жителям обслуживаемых домов, но и в экспертный совет. Только профессионалы способны оценивать работу УК, контролировать объёмы выполненных работ и обоснованность их оплаты, обоснованность расхода материалов на эти работы и т.д. Ведь средств на зарплату уходит больше, чем на содержание домов.

Анна Шарова:

У имеющихся надзорных органов достаточно полномочий для контроля за работой УК. Коррупция и еще раз коррупция – вот что мешает им контролировать эту работу. О советах домов. Невозможно собрать всех жителей в одном месте и в одно время. А заочное голосование предполагает голосование за дядю Васю, которого я не знаю. Голосуют поподъездно, только из числа своих соседей. Решения принимаются только по предварительному собранию своих «избирателей». Данные поподъездых решений оформляются протоколом Совета дома. Средства списываются со счета дома за подписью всех членов Совета дома. Без предварительного решения Совета УК не производит никакие работы, кроме аварийных и в целях минимального жизнеобеспечения. Если ограничить и эти услуги, жители придут на собрание, поняв его необходимость.

Последнее время иду по пути, рекомендованному Вадимом Постниковым (Тюмень). Это веерные обращения. Местная прокуратура не захотела разбираться с необоснованными начислениями почти в два млн. рублей с нашего дома и передала дело в ГЖИ. Я тут же написала жалобу в областную, указав на признаки коррупции. Знаю, что перешлют обратно, но разговор будет другой. Готовлюсь, изучаю законодательство. У меня есть копии решений липовых собраний, оформленных с нарушениями.

Прокуратура сама разбираться не стала, страхуется. Моей знакомой сделали по дому перерасчет, но не в полном объеме: сослались на липовые решения ОСС. А она в силу неподготовленности не смогла возразить.

У меня, надеюсь, такое не пройдет. Недавно по ОДН за ГВС и освещение сделали перерасчет в сторону уменьшения. До наших из Совета дома стало доходить, когда натыкала носом в мошеннические расчеты и схемы УК по «честному» отъему денег. Пока есть настроение и позволяет здоровье, буду напоминать о себе. Пусть знают наших.

Борис Натаров:

Обслуживание мест общего пользования должен взять на себя домовой комитет. Он сам будет тратить на это деньги жильцов, а не через посредника. Говорю это, исходя из своего опыта: шесть лет был председателем домового комитета 27-и квартирного одноподъездного семиэтажного дома.

Законы давно нужно менять так, чтобы дом принадлежал жильцам, а жильцы платили только за площадь под домом. За эти деньги муниципалитет должен подвести все коммуникации и отвечать за них. Ремонты коммуникаций внутри дома, оплату электроэнергии и воды должны делать хозяева квартир под руководством домового комитета. Иначе нужно нанимать УК, а это посредник, который будет тратить наши деньги по своему усмотрению.

Евгений Бакин:

Мне кажется, только разделением жилья на частное и по социальному найму можно решить эту проблему. Не может быть такого, чтобы собственность была немного не общая или чтобы в одном доме были разные формы собственности: государственная и частная. Или же надо возвращаться в социализм. В ближайшем будущем решения не вижу решения этого вопроса по справедливости.

Макс Скромов:

Беда нынешнего жилищного законодательства – это навязывание норм сверху. Должен быть предусмотрен инструмент, действующий «по умолчанию». Это мы предлагали в резолюции круглого стола на форуме «Россия – территория эффективного предпринимательства», секция «Реформирование сферы ЖКХ». При отсутствии мотивированного желания жителей принять ту или иную новацию ЖК РФ действует принцип «по умолчанию». Например, обслуживание МКД муниципальной компанией. То же и с учетом. Не хотите считать ресурсы по приборам учета? По умолчанию будут действовать драконовские нормативы. Все нынешние проблемы ЖКХ – это отсутствие мотивации и понимания выгоды жителями. Плюс менталитет «моя хата с краю, все равно обманут, оно мне надо», помноженный на палочную систему оценки результатов. В ТСЖ загоняют из-под палки: надо дать процент.

В муниципальных образованиях необходимо создавать новые способы управления, системы расчетов за ресурсы, проведения капремонта с госфинансированием. Любые новации жители должны увидеть, а не просто прочитать в «неудобоваримом» ЖК РФ! Не знаю где как, а у нас на ДВ не наблюдается ни одной УК и ТСЖ в том виде, каковой закладывал законодатель. Кроме новостроек в губернских столицах.

Михаил Кондратьев:

«Вывоз ТБО из жилищных услуг следует исключить, возложив эту обязанность на муниципалитеты, увеличив налог на недвижимое имущество, поступающий в местные бюджеты, чтобы покрыть издержки, связанные с обращением ТБО». С первой половиной соглашусь, потому что жилищные услуги предоставляются, исходя из площади. Но ведь мусорят не квадратные метры, а люди. Если же передать оплату вывоза муниципалитетам, многократно возрастет количество мусора и утроятся издержки на его вывоз. А что мешает при погрузке определять объём или вес вывозимого мусора и выставлять УК счёт с последующим распределением, пропорционально количеству фактически проживающих. Не известно, что происходит в Казани, а про Подмосковье знаю, т.к. сам был членом депутатской комиссии.

Эмма Фельдштейн:

Точки зрения в статьях и комментариях представляются важными и интересными. Одна из проблем – это заочное голосование. Оно предполагает процедуру, отдаваемую в основном на откуп недобросовестных лиц, что порождает мошенничество.

Но самая главная проблема – это концепция ЖК РФ. Ни в одной стране, кроме России, я не видела такой формы управления МКД, как «общее собрание собственников» (ст. 44 ЖК РФ). И это притом, что подавляющее большинство населения не желает, да и не может участвовать в управлении. А поскольку это большинство не участвует в голосовании, они не знают, какая у них в доме форма управления.

По ряду причин УК «рисуют» 150-ти квартирным домам «непосредственное управление». А в договорах, которые иногда можно увидеть, о форме управления нет ни слова. Узнать об этом можно только из «протокола» псевдособрания.

Коллеги! Обратите внимание: с 2005 г. в ЖК РФ изменения внесены тридцатью законами, из них 7 принято в 2012 году. Если посчитать подзаконные акты и изменения в них, нередко взаимоисключающие (счет идет на многие десятки, если не сотни) соблюдать их нереально. Отсюда раздолье для коррупционеров. Не зря же нашему руководителю ГЖИ города дали 4,5 года лишения свободы, обязав выплатить штраф 26 миллионов рублей (поймали на взятках).

Есть и объективные причины. Дома строились и заселялись в основном при советской власти в расчете на то, что она будет вечной. Поэтому никакие известные формы управления и не вписываются в нашу модель. А новые формы, соответствующие принципу разумной достаточности можно создать только совместными усилиями заинтересованных сторон при балансе интересов «граждан – бизнес – власть».

Сейчас на региональном уровне в муниципалитетах создаются структуры типа «ЖКХ контроль». Они должны дополнить, а кое-где и заменить ГЖИ. Пытаюсь сотрудничать с такой структурой. Жизнь покажет пределы возможного. Очень тяжело все это идет...

Надежда Вагина:

Собственники квартир не имеют прав на нежилые помещения в МКД, содержащих инженерные коммуникации. Можно сколько угодно декларировать «общую» собственность МКД, но т.н. «общая собственность», не принятая и не подтвержденная документами, незаконна.

Надо исходить из того, что настоящими собственниками жилищного фонда и инженерных коммуникаций являются органы местного самоуправления. Передав в собственность квартиры в МКД, для получения доходов, эти органы должны установить налог на недвижимость. А заниматься управлением местами общего пользования МКД должны профессионалы. Жители не должны иметь на это прав: инженерные коммуникации – это сложные системы, представляющие определенную опасность.

Считаю необходимым вернуться к централизованному управлению ЖКХ, заново создать обслуживающие организации, подчиняющиеся местной власти. Собираемые огромные средства в этой сфере должны аккумулироваться и использоваться, в том числе на капремонт. Но, чтобы все это воплотить, потребуется и другая экономическая политика, и другая власть.

Julia Воинова:

Граждане утратили веру в законность и справедливость. В итоге мы имеем поголовное лузерство... в борьбе с волчьими интересами государства... А вы, уважаемые, советуете обращаться в созданное Экспертным советом сообщество на проекте Профессионалы.ру за советами и одновременно утверждаете, что борьба с государством в судах или в досудебном порядке с привлечение СК и прокуратуры бесполезна для жителей МКД... Как это не стыкуется...

Хорошенький совет: сам задай свой неподъёмный вопрос и сам себе ответь профессионально, предусмотрев все подводные течения и айсберги. На то и создаётся ваш Экспертный совет, не так ли? Или он только для собственников в МКД, а не для нанимателей?

Считаю, что муниципалитет обязан не «груши околачивать», а заниматься контролем за содержанием и сохранностью жилфонда, с участием инициативных групп жителей дома. А не одного председателя совета, который чаще всего оказывается в сговоре с муниципалитетом, получая от него льготы по оплате ЖКУ.

Муниципалитеты всеми правдами и неправдами стараются сделать непрозрачным свой бюджет. Часто этот бюджет расходуется не на первостепенные нужды и не по целевому назначению, а на всякого рода премии муниципальным служащим и депутатам, на оплату загранпоездок по обмену опытом. Как говорил Юрий Коптев из Росавиакосмического агентства: «Если есть бюджетные деньги, значит, их обязательно должен кто-то украсть. Это аномалия, если их не украли».

Алекс Новин:

На моей памяти, в СССР, до двух десятков многоквартирных домов примерно по 150-200 квартир обслуживали домоуправлениями со штатом ИТР 5 – 7 человек. Это при наличии оргтехники в виде арифмометра и пишущей машинки. Однако ЖКХ функционировало вполне сносно. По мере его «развития», структура управления ЖКХ разрасталась, а качество работы снижалось. Теперь после «приватизации» воздуха в квартире, мы имеем полностью неуправляемую, крупно ворующую систему. По моему мнению, эта система должна быть полностью перестроена. Она должна быть централизована, и не должна иметь никакого отношения к энерго- и другим ресурсам.

Петр Головин:

В каждом районе должна быть одна управляющая организация типа ГУП ДЕЗ с полным набором необходимых сотрудников, включая бригады по ремонту домов. Так как собственники помещений фактически являются для управляющей компании работодателем, то и право назначать на руководящие должности должно быть предоставлено совету, состоящему из председателей ТСЖ, ЖСК, СД, кооператива и т.д., а не Управы как сейчас.

Вопреки антинародному закону деньги на капремонт домов на каждый дом должны аккумулироваться через УК (как юридическое лицо) в банках и приносить доход, а не как в действующем законе, который нам навязывает посредника в виде регионального оператора. Собственники сами решают, вступать ли им в УК. По-хорошему столь сложный вопрос должен решаться через референдумы районного масштаба.

Ефим Андурский, правозащитник, координатор Экспертного совета по вопросам ЖКХ Международной экспертной группы ИА REX:

Заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан Алексей Фролов, будучи еще членом Общественного совета по вопросам развития городского хозяйства при исполкоме Казани, поставил вопрос об оптимизации управления жилищным фондом. Думаю, этот вопрос заслуживает обсуждения членами Общественного совета. Итоги состоявшегося обсуждения можно было бы опубликовать на сайте ИА REX и в социальной сети.

Особое внимание следовало бы уделить спальным районам мегаполисов, которые по большей части состоят из дворов. Как считает председатель Союза домовых комитетов Казани – мой коллега по Общественному совету Геннадий Сомов, жители одного двора могли бы создать территориальное общественное самоуправление (ТОС), которое и могло бы взять на себя решение вопросов «дворового» значения. Это, например, сбор и вывоз ТБО. По согласию с собственниками помещений в МКД ТОС мог бы нанимать подрядные организации.

Приглашаю желающих вступить в Экспертный совет по вопросам ЖКХ Международной экспертной группы ИА REX пройти по ссылке https://iarex.ru/become_expert/ и заполнить там все предлагаемые анкеты.