С российского рынка жилья, в том числе вторичного, исчезли наиболее востребованные дешевые квартиры. Однако строители вводят все больше дорогого элитного жилья, цены на которое продолжают падать. При этом одни эксперты полагают, что смена власти в Москве благотворно скажется на ипотечном рынке и ценообразовании, а другие считают, что удержать рост цен на квартиры в сложившейся ситуации практически невозможно, передает корреспондент ИА REX.
Повышенный спрос на небольшие квартиры сказался на их ценах. К самым дешевым аналитики относят квартиры на вторичном рынке — однокомнатные и двухкомнатные квартиры в пятиэтажных, восьми- и девятиэтажных панельных домах старой постройки, находящихся за пределами центральной части города. Их площадь варьируется от 30-33 кв. м для «однушек» до 40 кв.м. для «двушек». Сегодня эти квартиры, в том числе расположенные в непривлекательных районах, превратились в дефицит. Стоимость таких квартир летом 2009 года, по словам директора по развитию портала "Мир квартир" Виктора Щеблецова составляла около 5-5,2 млн рублей. «Сегодня таких цен на подобные объекты просто нет. И самая „ходовая“ цена, которую запрашивают продавцы — 6,5-7 млн рублей и выше», — говорит Щеблецов.
С начала 2010 года квартиры на вторичном рынке Москвы подорожали на 3% в долларах и на 5% в рублях. Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости столицы за 7 месяцев текущего года практически не менялась: в долларах рост составил 3%, в рублях 5%. В июле цена «квадрата» повысилась на 2,8%, составив 6 562 долларов, и на 1,1%, достигнув 200,1 тыс. рублей.
Так, по данным портала «Мир квартир», средняя цена квадратного метра столичного жилья осталась практически на уровне августа, увеличившись на символические 0,6%, тогда как средняя общая стоимость квартиры выросла на 5%, что для кризиса вполне внушительно. По мнению экспертов, с одной стороны, происходит подорожание небольших и недорогих квартир эконом-класса, с другой — более дорогие объекты, включая квартиры бизнес-класса и многокомнатное жилье массового сегмента, по-прежнему подвержены тенденции снижения цен, что объясняется дифференциацией спроса, сообщает GZT.RU.
По словам генерального директора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олега Самойлова, сравнительно небольшие и недорогие квартиры, которые пользуются стабильным выраженным спросом не только из-за цены, но из-за востребованности при оформлении альтернативных сделок, уходят с рынка. «Естественно, что цены на эти объекты растут. А вот дорогие квартиры — напротив — продаются не столь хорошо», — говорит Самойлов.
Доказательством растущего спроса является и постепенное заметное сокращение объема предложения — количество квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Москвы в июле 2010 года упало за июль на 7,2% и составило 41,1 тысячи. При этом темпы строительства жилья сокращаются, и объемы введенного жилья снижаются. Как свидетельствует Мосгорстат, объемы жилья, введенного в Москве по итогам девяти месяцев 2010 года, сократились по сравнению с аналогичным периодом 2009 года на 26,4% — до 1,151 млн кв. м. В то же время всего по программе правительства столицы с учетом объектов за пределами Москвы города в январе — сентябре 2010 года было построено 2,22 млн кв. м жилья, что на 9,9% меньше, чем за три квартала 2009 года.
Департамент городского строительства Москвы приводит другие данные. Так, согласно проекту постановления правительства Москвы, посвященного работе департамента за девять месяцев 2010 года и размещенного на сайте ДГЗ, на территории столицы за три квартала было построено 1,209 млн кв. м жилья. Объем ввода жилья по программе правительства Москвы, исходя из данных ДГЗ, равнялся в январе — сентябре 2,044 млн кв. м. Очередникам, переселенцам из пятиэтажек и ветхого фонда, и другим социальным категориям досталась 521 тыс. кв. м жилья, из которых за счет городского бюджета построено 473 тыс. кв. м.
Как считает генеральный директор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков, сокращение объемов предложения напрямую связано с проблемами с ликвидностью у застройщиков и заморозкой многих проектов на начальных стадиях строительства. Имело эффект и ограничение точечной застройки в городе. «Кроме того, в этом году добавились проблемы смены власти и временное ухудшение управляемости городскими инвестиционными строительными процессами. Все это получило отражение в снижении объемов ввода жилья и социальной инфраструктуры», — говорит Луцков.
Эксперты компании «Служба недвижимости» полагают, что в течение 2010 и первой половины 2011 года, снижение объемов строительства не столь заметно, поскольку накопленный объем так называемых «инвестиционных» квартир себя еще не исчерпал. А вот, начиная со второй половины 2011 года, при улучшении экономической ситуации в стране, и в мире в целом, дефицит готового жилья в различных сегментах, особенно «бизнес — класса», начнет проявляться достаточно интенсивно, что, соответственно, и повлечет за собой рост цен на недвижимость«. По словам генерального директора компании Павла Карасева, пока восстановление покупательской способности происходит не самыми высокими темпами, хотя интерес к объектам, включая и не особо ликвидные, повышается.
Как полагает руководитель аналитического центра ИРН.ру Олег Репченко, в ближайшее время нам не стоит ждать динамичного и масштабного роста цен — в противном случае цены начали бы свой рост уже с конца лета. «Если рост цен и случится, то будет держаться в среднем на уровне инфляции: подорожают самые недорогие панельные новостройки, которые строятся быстрее всего. К концу года цены на жилье могут вырасти еще на 3-5%», — сообщает Репченко.
При этом управляющий директор компании Century 21 Запад Евгений Скоморовский считает, что на состоянии рынка должна положительно отразится и смена городской власти. «Во-первых, новому мэру нужно будет проявить себя перед федералами, а во-вторых, с новым градоначальником придут и новые игроки, ранее неработавшие в Москве, что тоже активизирует строительство. Скорее всего, в первой половине будущего года мы увидим небольшой рост, но жилье не является товаром первой необходимости, как соль или гречка, поэтому ажиотажного роста не будет. Тем более, что кризис научил россиян тому, что недвижимость может не только расти в цене, но и падать», — резюмирует он.
В этой связи примечательно заявление главы правительства Владимира Путина о том, что российские власти не допустят резкого повышения цен на жилье, несмотря на сохраняющееся превышение спроса над предложением на рынке. «Спрос на жилье восстанавливается быстрее предложения. И здесь есть риски, которые мы обязаны учитывать. О чем идет речь: о повторении докризисной ситуации, когда мы столкнулись с бурным ростом цен на жилье. Этого мы не должны допустить ни в коем случае», — сказал Путин на совещании по вопросам развития жилищного строительства.
Вместе с тем, как полагает гендиректор консалтингового агентства «Аудиторский контроль» Артемий Углов, цены реально удерживать только за счет резкого наращивания объемов строительства, при котором предложение будет значительно превышать спрос. Другой способ — административный. «Но в сегодняшних условиях невозможен ни один из вариантов: первый по причине отсутствия строительных мощностей, второй означает вмешательство властей в экономику, что чревато социальными последствиями», — утверждает он.
Комментарии читателей (1):