Рынок первичного жилья: бурный рост затихнет

Возможное отсутствие ажиотажного спроса со стороны розничных инвесторов на рынке жилья охладит цены на квадратные метры в России
25 декабря 2021  09:41 Отправить по email
Печать

Следствием подорожания жилья в условиях более медленного роста доходов граждан, как считают аналитики рейтингового агентства НКР, пишет РБК, станет приближение срока ипотечного кредита к почти трети (23 года) средней продолжительности жизни россиян (71,5 года по итогам 2020-го). Как отмечают аналитики в исследовании «Ипотека на пике», с начала года длительность оформляемых ипотечных ссуд уже выросла более чем на два года, или на 11,2%. По их подсчетам в сентябре этого года в России не осталось регионов, где средний срок вновь взятой ипотеки составляет меньше 18 лет, тогда как год назад таких регионов было 38. Удлинение срочности кредитов, как говорится в исследовании, происходило на фоне роста среднего чека в ипотеке: если на начало года средняя сумма кредита на покупку жилья составляла 2,65 млн руб., то на 1 ноября она превысила 3 млн руб., увеличившись на 16,6%. С начала 2019 года средний чек подскочил на 41,7%, а срок увеличился всего на 20%. Заемщики идут на удлинение срока кредита с целью снижения ежемесячного платежа и подстраховки на случай возможного снижения дохода. Но, как правило, такие заемщики, как отметил аналитик НКР Дмитрий Рышков, «стараются досрочно гасить кредит, когда остаются свободные деньги, в результате итоговая переплата снижается». В то же время удлинение сроков кредита, несколько снижая долговую нагрузку, позволяет рынку получать новых заемщиков, резюмирует эксперт.

Ранее на ИА REX: Строительная отрасль России выходит из коронакризиса

Ранее в интервью изданию РБК гендиректор госкорпорации «ДОМ.РФ» говорил, что у российской ипотеки есть потенциал для дальнейшего роста. Напомним, что два последних года, включая 2021-й, были рекордными по выдачам ипотечных кредитов. Причем по итогам только 10 месяцев этого года, как отмечают аналитики НКР, заемщики взяли больше ипотеки, чем за весь предыдущий, 2020 год. До конца года ипотечный портфель банков вырастет до 11,8−11,9 трлн руб., а всего в 2021-м банки оформят 1,9 млн договоров на 5,5−5,6 трлн руб. С одной стороны, эксперты прогнозируют сокращение рынка ипотеки в следующем, 2022 году на фоне возросших ставок по ссудам: ожидается, что банки выдадут 4,9−5,1 трлн руб. ипотечных кредитов, что примерно на 10% меньше рекорда этого года, но все еще больше, чем за любой другой год. С другой, как отмечал в интервью Виталий Мутко, сегодня в России доля ипотечного рынка в ВВП составляет 10%, тогда как в некоторых странах этот показатель — в среднем от 40% до 80%. По его словам, потенциал роста этого рынка в России может достигать 15% ВВП. То есть рынок имеет разгон для роста еще в 1,5 раза. Более того, как отметил глава «ДОМ.РФ», обеспеченность жильем в стране сегодня недостаточная: она приближается к 27 кв. м на человека, а в среднем в европейских странах она где-то 40 кв. м., в Америке, в Канаде, где преобладает индивидуальное жилье, — под 70−80 кв. м.

Вместе с тем вслед за ростом ключевой ставки в следующем году могут подрасти ипотечные ставки. Сегодня они, по словам Мутко, находятся в районе 9,2%, в следующем году — могут вырасти до 10−10,2% на первичное жилье, плюс еще по 0,25−0,5 процентного пункта — на вторичное жилье. Это может сказаться на замедление выдач ипотеки: в следующем году, по оценке Виталия Мутко, может быть выдано 1,4 млн ипотечных кредитов на 1,7 трлн рублей. Есть вероятность, что и ввод жилья может несколько просесть: если в этом году ввод жилья будет, по словам гендиректора корпорации, достигать примерно от 85 млн до 90 млн кв. м, то в следующем году ввод может быть в районе 84−85 млн кв. м. С точки зрения инвестиционного спроса, который вместе с ростом себестоимости строительства вызвал ажиотаж на рынке, подстегнув спрос на жилье, о чем ранее говорили различные эксперты, стоит обратить внимание на публикацию «Российской газеты», в которой приводился рейтинг недвижимости, интересной инвесторам. Так, судя по опросу компаний — девелоперов коммерческой и жилой недвижимости, инвестиционных фондов, компаний-собственников и управляющих компаний, проведенному PricewaterhouseCoopers (PwC), самыми привлекательными для инвестирования являются склады последней мили — за них проголосовали 59% респондентов. Их популярность участники опроса объяснили дефицитом подобных объектов на фоне сверхбыстрого развития сервисов моментальной доставки. Далее следуют коворкинги и сервисные офисы — их в России всё еще считают новым и развивающимся сегментом, хотя в аналогичном европейском опросе такого рода недвижимость находится по популярности лишь на 17-м месте из 27. Все еще востребованными респонденты считают офисы в центральном деловом районе. Интересными для инвестиций видятся также дата-центры, медицинские центры и дома престарелых. За дата-центры проголосовали 34% респондентов, назвав их «складом для информации, а информация — это новая нефть». Такое же число поддержало медицинские центры — на фоне пандемии люди стали больше задумываться о здоровье. В Европе, надо отметить, в таких же сегментах наблюдаются аналогичные тренды.

Читайте также: Почему цены на квартиры в новостройках растут?

Но здесь, заметим, речь идет о крупных инвесторах и инвестициях. Тогда как, вероятно, стоит ожидать и снижения популярности жилья среди розничных инвесторов, прежде — на фоне снижения доходностей депозитов — инвестировавших в жилые квадратные метры, что может быть обусловлено и ростом ставок по депозитам, и наблюдаемым ростом активности таких инвесторов на фондовом рынке. Поэтому возможное отсутствие ажиотажного спроса на рынке жилья охладит цены на него. Собственно, как пишет РИА Новости, результаты другого исследования консалтинговой компании PwC говорят о том, что половина опрошенных российских девелоперов, топ-менеджеров крупнейших строительных компаний считают, что в 2022 году рынок первичного жилья ждет продолжение роста, тогда как другая половина — ожидает после периода бурного роста стагнацию. Около 27% респондентов прогнозируют продолжение роста стоимости жилья в 2022 году, 50% уверены, что девелоперы не дадут ценам снизиться, но и расти им уже некуда, а около 23% участников опроса ожидают снижения цен в пределах 10%.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram или в Дзен.
Будьте всегда в курсе главных событий дня.

Комментарии читателей (0):

К этому материалу нет комментариев. Оставьте комментарий первым!
В случае объявления всеобщей мобилизации
С началом 2023 года следует ожидать на Украине
83.9% увеличения интенсивности боевых действий и вовлечённости сопредельных государств в военный конфликт
Подписывайтесь на ИА REX
Войти в учетную запись
Войти через соцсеть