Обзор рынка московской офисной недвижимости за II квартал 2010 года

Краткий обзор рынка офисной недвижимости в Москве за второй квартал 2010 года в отчете, подготовленном S.A. Ricci
12 августа 2010  11:57 Отправить по email
Печать

Второй квартал принес на рынок очередную волну оживления после долгой рецессии. Несмотря на то, что до полного выхода из кризиса понадобится еще много времени, тренды, преобладающие на рынке, указывают на уверенное восстановление в секторе коммерческой недвижимости:

- возобновление строительства;

- рост арендных ставок;

- повышение спроса на офисную недвижимость;

- инвестиционная активность.

Предложение

Повышение спроса, пусть и не большое, является значительным трендом второго квартала. Растущий спрос дает девелоперам больше возможностей получить кредиты и возобновить строительство. Однако, текущая экономическая ситуация диктует определенные условия кредитования, которые позволяют банкам и инвесторам секьюритизировать свои инвестиции:

- центральное местоположение;

-наличие в проекте арендаторов (либо подписанный предварительный договор аренды/письмо о намерениях);

- проект под заказчика.

Очень не многие объекты могут похвастаться такими характеристиками и соответствовать требованиям кредиторов. Такая тенденция помешает низкокачественному строительству выйти на рынок.

Следовательно, новое/возобновленное строительство будет включать в себя преимущественно высококачественные офисы класса А в пределах Третьего транспортного кольца.

Несколько проектов, замороженных в 2008-2009 годах, запланированы к вводу в эксплуатацию в 2010-2011 годах. Такие крупные проекты, как Линкор (40000 кв.м), Даимонд Холл (35000 кв. м) и Марр Плаза (20877 кв. м) планируется ввести в эксплуатацию этим летом. Бизнес Центр «9 Акров» (40000 кв. м) был введен в эксплуатацию во втором квартале и продан стратегическому инвестору.

Объем строительства во втором квартале текущего года равен приблизительно 195000 кв.м. Еще более 200000 кв.м. планируется построить к концу третьего квартала 2010 года

Ставки

Во втором квартале арендные ставки остались стабильными. Массового повышения арендной платы пока не наблюдается, однако ставки на отдельных объектах (Марр Плаза, Нордстар тауэр, Павловский II) выше заявленных в первом квартале 2010 года.

В таблице представлены колебания ставок аренды на рынке московской офисной недвижимости во втором квартале 2010 года.

Класс

A

B+

B

Район

USD кв.м в год

Москва-Сити

550-650

-

-

Бульварное кольцо

600-700

550-600

350-400

Садовое кольцо

600-700

450-550

350-450

ТТК

450-550

350-450

180-250

ЧТК

400-500

300-400

150-250

МКАД

350-450

250-300

100-250

 

Спрос

Пост-кризисный экономический рост улучшил показатели стран и дал старт к возобновлению кооперации между государствами, оживил торговлю и деловую активность.

Многие крупные компании реструктурируют свои бизнесы, что приводит к объединениям, слияниям, поглощениям и др. Такие бизнес-процессы подразумевают не только перемены в структуре бизнеса компании, но и смену офисного пространства (релокация, экспансия). Такая тенденция увеличивает спрос и повышает транзакционную активность на рынке.

Компании сохранили тенденцию к приобретению высококачественных офисов для собственных нужд и заключению долгосрочных договоров аренды крупных площадей.

Несмотря на небольшой рост, арендные ставки на качественные офисы остаются достаточно низкими по сравнению с 2007-2008 годами. Компании со стабильным финансовым положением все чаще задумываются о смене текущего офиса на более качественный и современный.

Поглощение

По сравнению с предыдущим кварталом, объем поглощения увеличился более чем на 50% и составил приблизительно 400 000 кв. м.

Уровень вакантности офисных площадей

По сравнению с первым кварталом текущего года заметных изменений в уровне вакантности офисных площадей не произошло.

Во втором квартале уровень вакантности в объектах класса А составляет 21,2%, класса В – 24,6%.

Для иностранных инвесторов московский рынок коммерческой недвижимости все еще остается довольно рискованной бизнес-средой, тем не менее, имеющей огромный потенциал.

Нежелание иностранных инвесторов выходить на московский рынок сопряжено как внутренними, так и внешними факторами – тяжелая экономическая ситуация в Еврозоне, фундаментальная нехватка современного высококачественного офисного пространства, способного удовлетворить основным требованиям потенциальных инвесторов (центральное местоположение, высокая степень заполненности арендаторами, высокий доход).

Тем не менее, во втором квартале на рынке инвестиций состоялась первая за текущий год и пока единственная сделка с участием иностранного капитала – немецкий инвестиционный фонд UFG Real Estate II приобрел у австрийского инвестфонда Akron Group бизнес-центр Бахрушин Хаус. Сумма сделки – приблизительно $37 млн.

На фоне улучшения глобальной экономической ситуации, во II полугодии мы ожидаем увеличение иностранных инвестиций на московском рынке офисной недвижимости.

Пока российские инвесторы оперируют на рынке, что также свидетельствует о восстановлении транзакционной активности.

ВТБ Капитал развивает фонды прямых инвестиций: уже сформирован фонд недвижимости в ассоциации с State General Reserve Fund. Фонд специализируется на коммерческой недвижимости класса А в Москве и Санкт-Петербурге.

На рынке недвижимости появился новый инвестор - инвестиционная группа Finiex со 100% иностранным капиталом, равным приблизительно 60 млн долларов. Новый инвестор специализируется на жилой и коммерческой недвижимости.

R.G.I. International Limited привлекла нового инвестора - Synergy Classic Limited инвестировала 90 млн. долларов для приобретения 22, 25% акций R.G.I. Катарская инвестиционная компания The First Investor, подконтрольная Qatar Investment Authority, объявила о вложении около 500 млн долларов в приобретение недвижимости. Часть капитала будет вложено в рамках совместных инвестиций с Газпром-банком. Первый совместный фонд запланирован на октябрь 2010 года.

Тренды

- Оживление на рынке офисной недвижимости

- Стабильные ставки аренды; тенденция к повышению ставок в объектах класса А

- Тенденция к продаже/приобретению офисных площадей

- Возобновление строительства

- Сохранение высоких показателей вакантности офисных площадей

- Нехватка иностранных инвесторов

- Проблема непрофильных активов

- Ограниченное кредитное финансирование

- Возросшая транзакционная активность

Прогноз

Заметное улучшение на рынке офисной недвижимости, прогнозируемое во второй половине текущего года будет преимущественно сконцентрировано в сегменте класса А:

- высокая транзакционная активность;

- повышение арендных ставок;

- понижение уровня вакантности.

Что касается офисов класса В, мы ожидаем стабильные арендные ставки и показатели вакантности с незначительными колебаниями.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram или в Дзен.
Будьте всегда в курсе главных событий дня.

Комментарии читателей (0):

К сожалению, возможность добавить коментарий к данному материалу отключена.
Мировое цифровое рабство
82.7% Реальность
ОДКБ заявила себя на мировой политической арене?
Подписывайтесь на ИА REX
Войти в учетную запись
Войти через соцсеть