Какое жильё предпочитают жители украинской столицы, что ждёт рынок жилищного строительства с возращением доступной ипотеки, и как Николаю Азарову вернуть строительный бум рассказал вице-президент Строительной палаты Украины, член Совета директоров Украинской строительной ассоциации, генеральный директор строительной компании ТММ Николай Толмачёв в интервью корреспонденту ИА REX.
ИА REX: Какова сейчас структура спроса на жильё в столице, и по Украине в целом?
Так же, как и раньше, наибольшим спросом пользуется дешёвое жильё. Порядка 70% сделок проводится именно в этом сегменте — социальное жильё и жильё эконом-класса. Ещё около 25% припадает на бизнес-класс. Премиум-сегмент очень узкий и занимает около 5%, это единичные сделки.
ИА REX: В период строительного бума большинство покупателей рассматривали покупку жилья, как выгодное денежное вложение. Кто теперь является основными приобретателями — люди покупающие жильё для собственного пользования, или же в качестве инвестиций?
Сейчас никто не покупает квартиры с целью перепродажи, поскольку на рынке затишье и резкого ценового скачка вверх в обозримом будущем не предвидится. Также не покупают жильё и с целью сдачи в аренду. Из-за стоимости кредитов — это просто невыгодно. Есть лишь единичные случаи таких покупок, но, как правило, люди покупают жильё потому что не видят альтернативы вложению средств и в перспективе всё-равно планируют использовать его для своей семьи.
ИА REX: Каков сейчас формат рынка? Что происходит с позициями основных игроков?
Многие компании ушли с рынка. Те, кто продолжает работу, преимущественно заканчивают начатые объекты. Новых проектов практически нет. Такая ситуация сложилась из-за нестабильности рынка и слишком высоких инвестиционных рисков. Что касается иностранных компаний — то они присутствуют на украинском рынке, однако их доля очень незначительна. Украинский рынок, особенно теперь, не слишком привлекателен для иностранных девелоперов.
ИА REX: В Москве в последние годы усиливается тенденция людей с большим достатком приобретать частное жильё премиум-класса в городе и пригороде? Наследует ли Киев в этом отношении соседнюю столицу?
БУДЬТЕ В КУРСЕ
В Москве эта тенденция существует несколько лет. Но в Киеве такого нет, по нескольким причинам. Во-первых, в Москве значительно выше оборот денег, это город миллионеров, и цена пригородной элитной недвижимости многократно превышает себестоимость, а в Киеве таких денег нет. Во-вторых, Москва кардинально отличается от всех остальных городов России, своей «центральностью». Иметь дом на Рублёвке — вопрос престижа. Киев, конечно, столица и крупнейший бизнес-центр, но распределение финансовых потоков по стране более равномерное. И, в-третьих, в Киеве пока нет такой глобальной транспортной проблемы, как в Москве, поэтому элитное частное жильё может располагаться в любом районе города или пригорода, практического значения это не имеет. Загородного жилья было много построено в период подъёма, и сейчас оно продаётся чуть ли не по себестоимости.
ИА REX: Вернётся ли в Украину доступная ипотека?
Ипотечное кредитование постепенно возвращается. Сейчас уже есть банки, которые предоставляют кредиты под 12% годовых в иностранной валюте, и под 14% в гривне. Но массово ипотека, в классическом понимании, в ближайшее время не вернётся, — осторожнее стали и банки и заёмщики. На данный момент самым распространённым вариантом являются займы на часть требуемой суммы, когда у человека уже есть основная часть средств, будь-то собранные деньги, или средства, полученные от продажи недвижимости, и он берёт кредит на сумму, которой ему не хватает для покупки. Фактически ушла долгосрочная ипотека — большинство кредитов выдаётся на 3-5 лет. Таких случаев, когда банк выдаёт кредит на полную сумму, практически нет, да и запросы на такое кредитование тоже подаются крайне редко.
По моим прогнозам, ставки и далее будут снижаться. Скорее всего, на этот процесс повлияет демпинг со стороны российского капитала, поскольку в РФ уже есть предложения ипотечного кредитования под 8% годовых. Украинские банки уже сегодня готовы предоставлять лучшие условия в борьбе за клиента, поскольку ликвидность растёт, а количество заёмщиков уменьшается из-за неуверенности людей в завтрашнем дне. Но спрос на доступную ипотеку сохраняется. Думаю, когда уровень ставок будет на уровне 9-10% годовых, интересы банков и заёмщиков совпадут и уровень кредитования возрастёт. И это, безусловно, будет хорошим стимулом к развитию строительной отрасли.
ИА REX: А как Вы оцениваете перспективы развития рынка?
Сейчас до сих пор большинству застройщиков недоступны кредитные ресурсы для строительства проектов «под ключ», а именно такие проекты наиболее интересны застройщикам. То, что уже построено сейчас, продается и постепенно уйдёт с рынка. Покупательский спрос сравняется с предложением строящегося жилья. Себестоимость строительства за последний год существенно выросла — выросли цены на материалы, энергоносители, металл, увеличились затраты на обслуживание кредитов. На текущий момент маржинальный доход застройщика очень низкий, а риски высокие. Начинать новые проекты в такой ситуации многие компании не решаются. В перспективе снизится стоимость ипотечных кредитов и займов для застройщика, если этот процесс пойдёт интенсивно — то можно ожидать развития рынка. Но банки к проектному финансированию пока не готовы.
ИА REX: Не так давно в правительстве Украины шли разговоры о необходимости вернуть строительный бум в страну. На реализацию программы молодёжного жилья дополнительно выделили 31 млн гривен. Однако темпы строительства, вопреки пожеланиям премьера, не спешат возвращаться на докризисный уровень. Какие шаги необходимо предпринять власти, чтобы активизировалось строительство жилья?
Возвращения темпов жилищного строительства на докризисный уровень можно добиться. Но для этого необходима государственная поддержка. Объёмы выделенных средств не соответствуют даже тем незначительным планам, которые заложены в бюджете. Выделение даже 100 — 200 млн гривен никоим образом проблему не решит. Для значимой поддержки жилищного строительства государственные инвестиции в отрасль, в том числе, в инфраструктуру, должны быть порядка 2-5 млрд гривен.
Рынок жилья — это около 10 млн метров квадратных в год, средняя стоимость за квадратный метр в массовом сегменте социального жилья — 8 тыс гривен. То есть объём рынка составляет около 80 млрд гривен. Чтобы повлиять на этот восьмидесятимиллиардный поток, необходимо вложить около 5-10%, или, как минимум, 1 млрд гривен.
Чтобы развивать строительный рынок, необходимо общее экономическое развитие государства. Важно поднимать те сектора, которые дадут привлечение в Украину экспортных средств — это сельское хозяйство, наука, машиностроение. Также необходимо привлекать иностранные инвестиции, а в сегодняшней ситуации иностранные компании предпочитают вкладывать средства в Монголию, во Вьетнам, в Африку, в Индию, но только не в Украину. С инвестиционной составляющей сейчас очень проблематично. Хорошим подспорьем для экономики стал экспорт рабочей силы, эти средства не попадают в ВВП, но дают реальный доход стране. Каждый заробитчанин привозит с собой порядка 10 тыс евро/долларов и эти средства тратит в Украине — на строительство жилья, образование детей. Если около 7 млн работников из Украины трудятся за рубежом, то вместе домой они привозят 70 млрд долларов — это огромные инвестиции. Те инвестиции, которые идут через инвестиционные агентства — это небольшие суммы в сравнении с объёмом средств, которые вкладывают в экономику граждане, работающие за границей. Вот эти вот 70 млрд Украину и спасают. Об этом мало говорят, но эти инвестиции — значительный вклад в украинскую экономику.
ИА REX: В РФ существует программа возмещения части расходов на инженерные сети при строительстве жилья. В Украине эта норма есть пока только на бумаге, — процедура её практического применения (подзаконные акты), согласно разъяснению Минрегионстроя, отсутствуют, и все затраты, в конечном счёте, ложатся на инвесторов. В какой форме нужна компенсация затрат на инженерные сети и что это даст?
На Украине действительно нет работающего механизма компенсации застройщику стоимости инженерных сетей и коммуникаций, проектирование и прокладка которых выполняются за его счёт. Более того, никто не желает этот механизм разрабатывать, поскольку сложившаяся ситуация выгодна коммунальным монополиям, например, облэнерго, горводоканалу. Естественно, застройщикам приходится вкладывать средства в строительство коммуникаций, а потом включать их в калькуляцию себестоимости, что удорожает жильё. Более того, сети, подстанции и иные коммуникации даже не остаются в собственности застройщика-инвестора, — он вынужден их практически бесплатно передавать на баланс города. Причём передача на баланс этим структурам уже готовых коммуникаций стоимостью сотни тысяч долларов — процесс непростой и часто продолжительный. Кроме того, застройщиков обязывают платить немалые взносы на развитие города, района (это помимо обязательной передачи жилья в жилой фонд города в объеме 10 — 20% от жилой площади каждого построенного дома — прим. ИА REX), а засчитывать прокладку сетей в качестве такого взноса городское правительство отказывается. В законе о градостроительной деятельности подобное положение есть, но пока нет подзаконных актов, ещё не разработан механизм компенсации. Если бы был разработан такой действующий механизм, когда застройщику из городского бюджета компенсируются все затраты на сооружение коммуникаций и инженерных сетей вне границ участка, — это позволило бы снизить цену жилья для конечного потребителя до 30%, а значит расширить круг потенциальных покупателей. Вот это и был бы первый реальный шаг правительства к увеличению объёмов строительства.
ИА REX: Когда, по Вашему мнению, начнётся реконструкция районов старой застройки. Можно ли найти компромисс между собственниками такого жилья и прибылью застройщиков?
На сегодняшний день — не вижу даже перспективы, хотя привлекательные объекты есть. Реконструкция старых домов осложняется тем, что на законодательном уровне должным образом не урегулирован механизм отселения жильцов. Часто случается так, что один-два человека хотят получить больше, чем все остальные, и отказываются съезжать. Бесконечные переговоры и судебные разбирательства иногда затягиваются на годы. В результате проект просто теряет инвестиционную привлекательность. В проекте жилищного кодекса эта процедура прописана более чётко, но практику она пока не получила.
ИА REX: Что Вам больше всего хотелось бы построить в Киеве?
Ещё один глобальный проект. Например, Киевский Сити — не в центре, а где-то на берегу Днепра. В столицах Европы есть сити, и в Лондоне, и в Париже, хотелось бы, чтоб был и в Киеве. А, в общем, конечно, хотелось бы построить новое качество жизни, новую ментальность, но это гораздо сложнее и одному человеку не под силу.
Комментарии читателей (0):